国家土地政策紧缩 中小房企力搏融资过冬
金融和土地双重紧缩政策下，北京多个中小开发企业以回购、高息私募、扩股增资等途径筹集资金；２０％－３０％的高息民间私募将可能加速中小企业消亡。
今年以来，银行对开发贷款一直紧缩。从３０％自有资金、四证齐全及主体结构封顶后方可销售、加息等多方面对开发商的资金进行了严格调控。为解资金之困，一些大型开发企业寻求上市融资、发行企业债券等，众多中小开发企业在开发过程中则面临难以从银行获得开发贷款，又少了个人按揭贷款的资金回笼支持，一些开发商甚至面临资金链断裂的严峻形势。目前，各种融资方式应运而生。
目前，一些融资渠道可能存在不小的风险，房地产开发商还需谨慎融资。
“这种地块还没有到手，对方就要求我们必须先拿出５０００万元垫付土地出让金，足见一些中小企业资金十分短缺。”中坤集团董事长黄怒波说。前天他告诉记者，现在该公司正准备收购一地块，地价是每平方米３０００多元，但对方要求中坤集团必须先拿出５０００万元垫付土地出让金，他认为这样的拿地方式“有风险”。而目前一些手头上有开发项目的中小型企业，资金紧张，不得不寻求一些“捷径”。
途径１
回购
方式：项目在建设半途中开发商资金紧张，折价把项目或项目中的部分单元“卖给”某单位，然后再签订一份回购合同，约定在一定时间内由原开发单位买回。
一位知情者透露，某开发公司在海淀区开发一写字楼项目，预计销售价格在２５０００元－３００００元／平方米之间。楼房封顶后发生资金困难，于是向某投资公司融资５０００万元。投资公司为规避借款可能产生的风险，双方协商通过购房－回购的模式进行融资。经过协商双方签订附有回购条款的买卖合同。双方约定该投资公司向开发公司购买２０００平方米写字楼，每平方米２００００元。
一年后开发公司以每平方米２３０００元的价格回购该房；开发公司回购时，投资公司必须出售；如果在约定时间内开发公司不回购该房，需向投资公司支付违约金２００万元。
据北京仁合律师事务所律师孟宪生介绍，今年他已接触两个回购的案例，一个是写字楼项目，另一个是住宅项目。回购的融资方式是开发商为一个特定项目所安排，开发单位以所开发项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目的资产作为贷款抵押物。
孟宪生分析，签订回购合同主要是提供资金者为规避利息损失的风险而设计的，但房屋回购对于提供资金者来讲也仍然具有很大的风险，这主要来自于建设项目存在能否如期完工、开发商能否如期有充足资金进行回购的风险。此外，一般的“卖出”及“回购”的一部分房屋买卖合同不进行登记，如果开发商一房两卖或陷入资金困境，提供资金者也可能“鸡飞蛋打”。而且如果开发商因资金原因在办理产权转移后再回购，则出资方可能“赔本”。孟宪生举了一个例子。
某企业为融资把项目中部分单元以８００万元卖给出资人，届时再以１０００万元的价格回购，表面上出资方获得２００万元的收益，但如果按照销售１０００万元不动产的各种税收计算，需上缴的税费高达２５０多万，与其２００万元的差额收益相比，还要损失５０多万元。
途径２
高息私募
方式：开发商往往以高达２０％－３０％的利息方能借到民间资金，有的甚至高达４０％．虽暂时圈得资金，却无异于饮鸩止渴
北京华融易初房地产投资顾问公司总经理倪滨接受记者采访时称，高息私募也是目前中小开发商私募资金的重要的手段。[page]
倪滨分析说，现在大约有一半的中小企业现金流都比较吃紧，但向银行借款难，也难以贷得海外资金，加之实力不强等劣势，中小开发商私募资金时，屡屡遇冷，少有企业愿意出钱，在这种情况下，民间高利率借贷趁机而入。据倪滨透露，一些中小开发商为筹到资金，往往以高达２０％－３０％的利息方能借到民间资金，有的甚至要求支付４０％的利息。虽然中小开发商以此方式圈到资金，但也是饮鸩止渴。今年６月份，北京西部某房地产开发公司为及时借到２００万元资金而向民间财团借款，不得承担着近４０％的利息，现在，高额的利息已让该企业运行艰难，不堪重负。
业内人士分析，本来中小规模的企业已是困境重重，民间高息借贷的沉重经济包袱更将会使其“日后喘不过气来”，加速其消亡。
此外，北京世联地产顾问有限公司策划经理罗凯１２月２９日接受记者采访时表示，目前开发商私募资金时均提高利息，融资成本大大提高。罗凯称，目前土地政策严格，需交齐土地出纳金，且到手土地两年必须开发，央行又提高贷款门槛，开发商难以通过正常途径获得资金支持，为了不让到手的项目卡壳，不得不以高利息为代价私募资金，“也是没有办法的办法”。
途径３
扩股增资
方式：开发商建设某项目时通过扩股增资方式吸引新股东合作建房，建成后以指定住宅分给新股东，作为投资利益回报
北京瑞仁房地产开发有限公司率先以公司扩股增资的形式发起开发商与个人合作建房的先例。
该公司总经理陈君远介绍，公司的扩资计划是注册成立一家新的项目公司，新公司注册资金为２０００万元，北京瑞仁房地产开发有限公司占新公司５１％股份。吸收新股东４９０股，每股２万元，占新公司千分之一的股份，共募集９８０万元，总计占新公司４９％的股份。公司拟合作建房的是距北京市区６０公里的河北省固安县，项目一期将建成１５万平方米的２０００套老年住宅，工程投资额需要８０００万元。陈君远预计，其价格初步定为１６００元／平方米。
陈君远表示，４９０个新股东将享受到的投资利益回报是，一期建成后将拿出４９０套标准老人住宅配发给４９０个新股东，每套房子的面积在６０平方米左右，总价约１０万元。新股的持有者再花６万元就可拥有房屋的产权和使用权，但没有交易权和出租权。此外，４９０套配股房屋在竣工交付使用前２个月起，若新股投资者由于各种原因，希望以１０万元的价格交给新公司对外出售时，新公司全权负责房屋产权和使用权的转移工作，新股投资者获得１０万元的房屋转让收入后，自动失去公司千分之一的股份，不再参加公司的利益分配，也不再承担新公司的投资风险。
孟宪生指出，从投资方向看，这一做法符合国家的产业政策，但具体方案还需从《公司法》、《房地产管理法》、《信托法》、税法等方面做全面细致的考虑。
－业界支招
●刘晓光
集合资金合作开发
北京首创置业集团董事长刘晓光对记者透露，由于国家相关法律尚未完善，首创计划推出的２００亿元房地产基金目前还处于设计当中，尚不能正式启动。
对于目前中小型开发企业的资金困境，刘晓光认为，私募资金风险不小，“与其到处借钱，不如大家联合起来做项目。每家出２０００万元，１０家就凑齐２亿元，无论是联手拿地还是开发都能行得通。”
●黄怒波
滚动开发用好现金流
中坤集团董事长黄怒波表示，企业一定要建立一个非常好的“企业生态链”，通过计划滚动现金。他举例说，中坤旗下的长河湾卖完后，大钟寺商城才启动，这样，长河湾的销售款正好成为大钟寺商城的启动资金。[page]
黄怒波强调，中小开发商做项目不要“遍地开花”，而是要有次序地、扎实地做，才能稳当些赚到钱。让企业的现金流滚动起来，企业的发展才会有希望。
●李国平
不要再“打一枪换一个地方”
北京思源宏业房地产经纪有限公司总经理李国平认为，中小型开发企业想存在、想发展，主要是要靠专业、靠市场的细分。他分析说，实际上，中小发展商追求利润的意念非常强烈，但他们往往是“打一枪换一个地方”，不考虑后果，而恰恰是一些大的品牌公司，专注做大项目、专业化的项目，因而能降低成本，获得规模效益。中小开发商应该瞄准开发专业的、细化的市场需求。
－热点直击
私募资金风险极大
缺乏法律保护，且民间财团不具备房地产专业评估能力，容易造成资金流失
北京世联地产顾问有限公司策划经理罗凯认为，从目前我国的金融体制看，民间资本投资渠道极为狭窄，民间资本资源没有得到有效运用。尽管大量“地下”私募资金异常活跃，由于我国投资基金法迟迟不能面世，使得民间私募资金在法律上缺乏保护，在运作上没有统一规范，无法规避一定的系统风险，因此中小开发商高息私募资金风险很大。
罗凯分析，对于民间的财团来说，吸引他们的则是高额利息回报。与银行比较专业、完善的评估不同，民间财团基本上不具备以房地产专业判断的眼光去评估项目的风险性，他们对开发项目的定位、销售前景及能否及时还款或回购等方面都没能给一个具体的预计。
一旦所投资的项目定位不准或不被市场认可，最后难以销售出去，其资金的流失便是民间财富的流失。
倪滨也表示，私募资金也容易为非法集资者钻空子，导致市场混乱，甚至可以会引起某些不安定的因素。此外，相比于中小型房地产开发公司，一些大型房企则显得比较从容。
北京城市开发集团有限责任公司望京新城分公司副总经理、工程师王文革表示，现在他们只负责开发，只负责做项目，无需关心资金问题，因为开发资金都是由城开集团总负责，他们作为二级公司的任务就是专心做好项目。
资金扼住开发“七寸”
房地产业的确是一个资金密集型产业，如果开发商出现融资危机、现金流中止、资金链断裂，整个项目就会陷入沉默，非“烂尾”不可。可见，资金是房地产开发的“七寸”。
以往，开发商运作项目的资金多是以地块、项目向银行抵押获得贷款，央行１２１号文件几乎终结了这种单纯由银行垫资过日子的开发模式。但由于长期以来房地产开发贷款游离于金融之外，信托、基金一直未能有效发展。此外，虽然从１２月１１日起外资银行可从事人民币业务，但从各大外资银行北京分行的反馈来看，中小开发商要想获得外资银行的前期开发贷款几乎是不可能的。
企业要生存，项目要开发，资金必不可少。一些遭受资金重压的开发商因此不得不另辟途径。据业界透露，在北京，采取回购和高息贷款方式暂时取得资金支持的企业为数不少，但隐藏其中的风险也不小，但愿相关主管部门早日关注。
此外，业界有人士称，目前国内房地产市场的核心是要控制房价，而有中小开发商参与充分竞争的情况下就不至于出现行业垄断，起着平抑房价的作用。如果真是这样，那政府有关部门是否更应该扶持中小企业的发展呢？
