房产巨头纷纷一级开发 包装的土地将推高房价?

进入2007年,股市一直一路飘红,股民的数量也在不断飚升。就在人们更多关注股市的同时,众多的房地产开发商却纷纷涉足土地一级开发。一时之间,越来越多的开发商开始钟情于土地一级开发,其热情并不压于人们对股市的钟爱。今年以来,无论是中信在郫县5平方公里的土地整理,还是攀成钢的3000亩东方正红,他们都聘请了国内外知名的土地策划机构来进行土地规划和营销策划,并高调推出市场。土地一级开发俨然已经成为当下成都楼市的一个热门话题。基于这样的市场现象,人们不禁要问:这些巨头纷纷涉足土地一级开发究竟图啥?

聚焦

成都土地一级开发风生水起

事实上,除了高调入市的中信和东方正红以外,加入土地一级开发这一行列的远不止这两家。以占地数千亩的“东方新城”为例,前年万科拿下666亩城东“亚地王”便属于该板块完成一级土地开发规划后的一期地块,由此才有了“魅力之城”的诞生;2007年1月,中新集团与郫县政府签订合作开发协议,将共同开发位于成都市郫县犀浦镇一块地皮的一级土地开发项目;同月,中新集团又与成都中泰交通建设发展有限公司签订协议,合作开发成都温江新城区项目。此外,据业内相关人士透露,花样年在蒲江有3000亩的土地一级开发项目;保龙集团也与在金堂也有大约3000亩的土地整理项目;而在成都盘踞已久的阳光100也在城东进行着数千亩的土地整理。

可以看出,土地交易市场化实施后,开发商越来越重视土地一级开发。不仅越来越多的开发商涉足到这一行列,他们还纷纷聘请国内外知名机构进行规划和营销。据了解,中信在郫县的土地一级开发,专门聘请了国际一流的设计公司美国RDLF( RDLF ASSOCIATES LIMITED)、澳大利亚五贝(W&B)国际设计有限公司、美国凯斯设计有限公司(KAS DESIGN COMPANY )、法国欧博(AUBE)建筑与城市规划设计公司来担纲郫县东南部新城项目的概念规划设计。按照城市运营的战略构想,中信深圳集团与郫县政府携手,投资 30亿将东南部新城建设成集居住、商务和旅游度假休闲功能于一体,规划有住宅、酒店、大型购物中心、文化体育中心等多种产品型态的宜居新城,着力打造大成都名副其实的城西新中心。其中部分土地将用于文化中心、体育中心等大型公建配套建设,用于房地产开发的土地大约是项目总占地面积的45%左右。

而3000亩的东方正红则不仅聘请了清华大学清华安地建筑设计顾问有限责任公司担任该项目的总体规划,还专门邀请了雅斓机构作为该项目的全程策划服务商。显而易见,在一级土地开发时,开发商纷纷通过广泛接触国内外知名设计、规划公司和营销顾问公司,借助其国际经营和资源,为未来项目进行整体规划和包装。这不仅可以使片区规划更加合理,最大化的发挥土地价值,还将有助于地块所在区域的整体发展,并在竞争日趋激烈的房地产市场中赢得先机。

调查

一级开发隐含两大目的

关键词:土地溢价

修路搭桥,挖河造景,学校、公园、招商大卖场,“其实一级开发就像一种最高超的包装手段,把土地以最好的面貌出现在拍卖场上,土地的溢价收益就是一级土地开发商的利润来源点。”

目前国内土地一级开发商可以获得非常稳定的开发收益,例如,北京土地一级开发的收益大约在8%。而在成都土地价格快速上涨的今天,这个收益可能会更高。业内人士介绍了一级土地开发的大致盈利模式:开发商和土地所有人合作,完成土地整理工作,比如拆迁、七通一平等,还有一些基础建设比如绿化、公园、学校等的建设工作,特别的重点是规划和宣传工作,这些都会造成土地价格上升,从而使得土地在走上招拍挂市场后,卖个好价钱,而一级土地开发商由此获得土地溢价而带来的部分收益。但这样的工作对于普通的开发商来说,几乎是无法完成的。

作为“中国区域性开发创导者”,中信深圳集团一直致力于区域性的整体开发和城市运营,通过对长沙、苏州、深圳、井冈山等地的区域整体开发项目已经积累了丰富的经验。而中信集团的强大的品牌和资源整合能力,让中信在大规模的土地开发上有着别的开发商无可比拟的优势,不仅保证了土地成本的可控性,也保证了土地的规模和完整性,这对于城市运营理念和开发模式无疑是最关键、最首要的条件;另外,中信依托母公司成熟的资本运作体系和强大的市场信用,在资本市场上游刃有余,为大规模的开发提供强大的资金支持。据中信四川公司相关人士透露,郫县项目今年投资达到10个亿以上。

“如果说房地产商是社会资源整合商,那么一级土地开发商就是卓越的资源整合高手。”业内人士这样评价说。记者在东方正红项目的景观图前也看到:道路四通八达,现代感十足的大厦拔地而起,医院、幼儿园、学校、大型购物中心错落有致,还有优美的绿化和景观,这样的居住条件,只有通过一级土地开发的打造和大笔资金投入,才可能成规模成气候地出现。“东方正红经过一级土地开发后,每亩的地价应该在800万以上,比较华润二十四城840亩整体出让价21.4亿元,东方正红的增值空间是惊人的。”城东某房产公司高层告诉记者。

据悉,中信郫县和东方正红两处一级开发的土地都将在近期登场,6月底中信的首块土地将走上招拍挂并在全年推出600亩土地,而东方正红将在8月推出首块土地。他们都要在这个夏天迫不及待地收获一级土地开发带来的巨大收益。

关键词:曲线拿地

而一些非土地主的开发商参与一级土地开发显然还有更深一层的目的。世家机构总经理助理文化勇说:一方面,开发商在进行一级土地开发的过程中,对于所开发土地的具体情况了解更加深入,有利于其后在取得土地进行二级开发;另一方面,进行一级开发的开发商,更容易获得该土地的商品房开发权。比如,成都某开发商的一级开发地块与政府约定,如果超过某个拍卖单价,公司与政府进行收益分成,这样形成“跷跷板”赢利模式:进入二级市场拍卖的土地,一级开发商能够比其他的开发商以更加高的价格拍地。高价成交的土地,他们从中分得收益后,降低了实际拿地价格。即使不分配土地增值收益,一级开发商因为对地块条件更加熟悉的优势,更容易在拍卖中获得土地。所以,有的人认为,进入土地一级开发的公司,想以此实现“曲线拿地”的目的。

影响

包装后的土地将要推高房价?

业界人士透露,自5月东方正红亮相以来,包括香港华人置业、首创置业等已入驻成都的国内外知名开发商都频繁和攀成钢方面接触,而闻讯赶来甚至还包括新加坡爱邦、香港九龙建设以及美国、德国的资本,大有国际资本纷纷意欲涌入的势头。该区域的优势加上一级土地开发代理的高水平规划和配套,必将吸引众多品牌开发商追逐土地开发的入场券,这样形成的光环效应,对于目前还基本是老厂区宿舍加厂房的攀成钢片区,将直接导致发展速度迅猛。[page]

一级土地开发的优势十分明显,都成都世家机构总经理助理文化勇认为,土地一级开发的目的就是为了后续都要上市交易,开发商品房。经过土地一级开发后,该片区的规划已经非常成熟,政府也将统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设,“生地”也由此变为“熟地”集中上市交易。经过专业机构对土地的规划、定位后,将大大减少二级开发的难度,因此经过土地一级开发后的大量土地势必会将吸引更多的开发商拿地。比如中信在郫县5平方公里的土地整理完成后,该区域将出现大量的土地供应,势必会加速推动郫县商品房的供应,而郫县房地产发展也在不久的将来迅速升温。

山传海则分析到,事实上土地一级开发是个好事情,因为现在招拍挂的土地都已经被分割得很小,很多小开发商非常容易拿地,而拿到地后不易形成规模效应。而通过一级开发的土地,则规模相对比较大,通常都会吸引众多品牌开发商的目光。品牌开发商的入驻必然会拉动整个片区房地产业的快速发展。另一方面,土地一级开发就是通过土地策划使土地的价值尽量体现出来。由于参与土地一级开发的企业是受政府委托对土地进行规划和定位,因此土地进入招拍挂程序后,作为二级开发的企业只需按照土地一级开发企业所做的地块规划和定位进行建筑设计,这样就使该区域的发展非常具有计划性,也减少了二级开发商的成本。第三,一级土地整理项目对周边的影响也比较大,周边的居民和楼盘均可享受一级土地整理带来的优越性,例如土地整理中规划的医院、公园等,使周边的生活配套更加完善。对于土地一级开发后地价上涨将带动房价上涨一说,山传海表示,包装后的土地价格肯定比“生地”价格高,而房价也必然会受到影响,但最终还是由市场决定的。

·对话·

东方正红下半年开卖

记:和普通的整体出让相比,东方正红作为一级土地开发后分割出售,优势何在?

东方正红:对于攀成钢土地这样的国有资产,规划、整理后土地再出售,能更好地保值增值。土地割让出售可以有效防止开发商屯地,避免开发商手握上千亩土地坐等土地升值的局面再次出现。对于加快供应,稳定房价有一定意义。

记:目前的规划是否会有调整?

东方正红:大的结构不调整,可能有小的路网会根据情况调整,我们最主要的思路就是商业先行,目前对于几个购物中心的土地开发商引进是重点工作。

记:东方正红何时面市?

东方正红:目前一共有22块地,在两到三年尽快全部推出。第一块地预计今年下半年推出。大多数地块都在200亩以下。整理好后,全部参加国土局的招拍挂。

记:东方正红项目对于该区域的影响会怎样?

东方正红:一个高档的大型综合社区会崛起,包括300万平米的住宅,两栋不低于120米的建筑矗立在东大街路口,成为整个东二环的标志性建筑。

·链接·

一级土地开发

所谓一级土地开发,是指在土地出让前,对土地进行整理投资开发的过程。具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做.