杭州农村集体用地禁作商品房开发

　　昨天，《杭州市人民政府关于开展集体建设用地流转试点工作的实施意见》(以下简称《意见》)发布，适用于桐庐县、淳安县、建德市、富阳市、临安市及省级农村改革试验区范围内。《意见》明确，严禁使用集体建设用地进行商品房地产开发，地面建筑物不得进行分割，使用权不得进行分割登记。农村宅基地暂不进行流转。

　　《意见》规定，集体建设用地使用权可按出让、转让、出租、转租、抵押等方式进行流转，其地上合法建筑物及其他附着物随之出让、转让、出租、转租和抵押。

　　流转须经村民会议讨论通过

　　集体建设用地的流转，必须经过村民或社员(代表)会议讨论通过，并经公示无异议后，所有权人方能提出流转申请。

　　申请通过并流转后，集体建设用地所有权人要与取得集体建设用地使用权的使用权人签订《集体建设用地使用权使用合同》，载明集体建设用地所有权人、集体建设用地使用权人和土地位置、面积、用途、使用年限、使用条件、收益标准以及支付方式、双方的权利义务、期限届满时集体建设用地使用权及地上建筑物的处理办法、违约责任等内容。

　　为了加强集体建设用地流转后的监管，以免用于商品房等建设，《意见》规定，如需改变《合同》限定的土地用途，集体建设用地使用权人应经所有权人和所在县(市)国土资源部门同意后报原批准用地的人民政府批准。经批准改变土地用途后，双方应重新签订合同，调整土地出让金或租金，并到土地所在的县(市)国土资源部门申请办理相关土地变更登记手续。

　　如果流转的集体建设用地不改变土地用途，但对地上建筑物及其他附着物进行加层、改建、扩建、拆除重建的，应依法经建设(规划)行政主管部门批准，取得有效的用地规划许可文件后，按照基建程序进行审批并按规定缴纳相关税费。增加建筑面积或提高容积率的，应按《合同》或《流转合同》的约定补缴土地出让金或租金。

　　因城乡规划或公共利益需要，政府依法对集体建设用地实行征收或征用的，经原批准用地的人民政府批准后，集体建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿，集体建设用地所有权人和使用权人应当服从。

　　流转收益归村集体所有

　　集体建设用地有偿使用都将制定指导价和最低保护价，使用权的流转价格不得低于政府公布的该区域的最低保护价。

　　集体建设用地使用权人向集体建设用地所有权人缴纳的土地收益或租金，除依法上缴国家外，应归村集体经济组织所有，并纳入农村集体财务收支统一管理。

　　这些收益，主要还是用于农民。《意见》规定，收益主要用于对原承包农户的补偿、土地资源的保护开发、基础设施和公益事业建设以及村集体经济组织成员的社会保障。

　　如果集体建设用地使用权人按《合同》约定，再次进行流转，就好比城市中的“二房东”，其地上建筑物产生的收益，按《意见》规定，应归转出方所有，其他增值部分按《合同》约定进行分配。

　　另外，《意见》特别指出，严禁以流转为名，将集体所有的农用地和未利用地变为建设用地，以确保集体建设用地规模不增加、耕地面积不减少。凡进行流转的农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划和城乡规划。

　　此外，各地需要加快构建集体建设用地流转平台，建立公开、公平的交易有形市场，完善集体建设用地流转价格体系。