保障房采取预售制

　　住建部有关负责人近日表示，2012年计划开工的新保障房套数会少于今年的1000万套。考虑到之前出现的某些地方保障房开工率不实的有关情况，降低明年开工预期的主要原因，在于地方建设资金不够和建设动力不足。而根据各方面对明年经济运行放缓的预期，保障房建设在2012年仍需承担“促增长、保民生”的关键性角色，若下调建设计划并不合时宜。面对种种困难，当前以保障房的建设资金筹措和管理监督创新来推动保障房系统建设，就显得十分必要。其中，在资金筹措方面，对中低收入居民开放以公积金支持的保障房预售制度，将是一个能维系保障房资金运营的长效方法。

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　　相比较利润巨大的商业用地卖地和商品房用地卖地多年挤压保障房供地的状况，今年一些地方出现了以“先供地先挖洞”来计算保障房开工的情况，已经是进步。其实只要地方政府严格按照中央要求确保保障房供地，那么以城市中等收入和低收入人口的个人公积金和公积金贷款预售制度，就可以很大程度上解决保障房建设的资金来源。中低收入人口的住房公积金是当前闲置最严重的公积金，因为被投资引向严重泡沫化的一手和二手房价，让这部分居民不可能有机会利用公积金和公积金贷款，进入市场购置住房来满足居住需求。这就导致了公积金制度出现了中低收入者补贴高收入者甚至高收入投机者的投资性房贷的局面。

　　根据各大城市的住房建设成本，其实楼面建筑成本每平米基本都在2000元以下，加上简单装修、允许承建企业不超过10%的资本利润后，只要没有地价和商业税费，保障房的建设成本在一线中心城市也很难超过3000元每平米。那么，在必须严格执行国务院规定的保障房中公租廉租房单套不超过40平米、经济适用和限价房单套不超过60平米的条件下，让各大城市保障房建设采取预售制度，把资金提前分摊到中低收入的申请人那里，这一群体的个人公基金结合公积金个人贷款，就可以基本满足大部分的保障房建设所需资金。

　　“预售制度”、“期楼售楼花”的资金筹措模式，曾经在商业房地产步步扩展的多年间，替早期资本金不足的各类所有制的房地产企业完成了资本原始积累。当前，引入保障房期楼预售制度，把中低收入人口的公积金调动起来，既让建设资金得到足够的补充，也让某些地方政府难再以建设资金不足而拖延保障房建设，只能确保保障房供地。此外，租赁类保障房和非租赁类保障房两种保障房，预售制下以公积金预缴租金和公积金预缴购房资金的具体比例和操作会有较大差别，还需要有关方面从细规划，既让保障房把中低收入居民的个人公积金利用起来，也确保保障房申请人退出保障房后剩余公积金会及时退还。

　　在保障房的建设监督方面，保障房预售的申请人和缴款人，和过去的商品楼期楼买主一样，会是最好的保障房质量监督人。在分配监督层面，杜绝保障房分配腐败只有一条路，就是尽快禁止所有非租赁类保障房买主的个人上市交易权，从中央层面严格规制保障房必须由政府回购，或者由政府调控转售其他符合条件的保障房申请人。过去保障房分配中的历史遗留问题，以同样办法也能得到化解。此外，村集体所有的城中村土地和近郊农村集体建设用地，应被允许和城市政府直接合作，自愿发展保障房安居工程。