今日说法:买房未及时过户 房主毁约转卖

案例一

买房未及时过户 房主毁约转卖

买主认为房主“没信用”，欲起诉房主；律师：买主难以要回房屋，只能要求房主赔偿损失

记者 刘某惠

本报讯市民李先生最近遇上了一件窝心事,他花光积蓄在海口购买了一套二手房，并住了大半年。突然有一天，一个陌生人来到家中，说房子是他的，并拿出了房产证。对此,李先生惊诧而无奈，最后只有懊悔。原来，李先生将这套房买下来后没有及时办理房屋产权过户，原房主看到房价上涨后，竟然反悔，将房子又转卖给了他人。

为老伴治病，来海南买房

李先生和妻子都是湖北人。因为妻子患有心脏病，天气一冷就容易发病，心口总疼。想到海南冬天气温高，可以减少妻子的病痛，于是李先生便带妻子来到海口居住。

去年11月份，李先生通过中介，看中了龙昆南路皇家花园的一套房。该套房两室一厅，是二手房。当时房屋叫价一平米2600多元，房屋面积七十多平米，总共售价约19万。经过“实地考察”，李先生觉得房屋不错，于是就通过中介与房主陈先生取得联系。经过协商，双方最终签订房屋买卖合同，约定李先生以18万的价格购买该套住房。

合同签订之后，李先生按约定履行了相关付款手续，包括交付了2万元定金和9万元首付款。随后，李先生就按照合同约定，于今年2月份搬进该房屋居住，而且一住就是大半年。

陌生人持房产证要房

11月16日，一位陌生人来到李先生家，说是要看看房子。李先生觉得很奇怪，就不让陌生人进屋。“我已经付钱把这房子买了，这就是我的房，为何不让我进去看一下？”面对陌生小伙子理直气壮的质问，李先生更是来气，就大骂：“你这骗子，竟然骗到家来了。你赶快走，否则我就报警了。”然后把门一关，对小伙子毫不理会。

没想到第二天，小伙子又找上门来了。不过，这次小伙子带了房产证，“大叔，我不是骗子，这就是我的房，我还有房产证呢！”看到小伙子如此认真，老人糊涂了，“可这也是我的房啊！我是付钱买的啊！”争执中，两人都感觉到这其中存在问题。

房主为赚钱毁约转卖

原来，李先生当初在和房主陈先生签完合同后，因为种种原因，双方并没有及时办理房屋产权过户手续。而李先生认为他已按约定支付了房款，而且，还住了半年多，房屋始终都是自己的，没必要急着办理过户。但是，随着房价日益走高，现在，该套房屋市价可达30万元，原房主陈先生于是突然反悔，偷偷把房子卖给了另外一个人，并且，双方办理了房屋过户手续。

对于房主的这种“暗箱操作”和不诚信行为，李先生感到十分生气，就找到房主陈先生理论。可房主却说房子是他的，他想卖给谁就卖给谁。而且房子又没有过户给李先生，因此房主可以决定其房子现在不卖给李先生了。现在，房主称他愿意按合同约定，返还李先生已付房款，并双倍支付违约金4万元。对此，李先生十分愤慨，认为房主陈先生没有信用，并找到律师欲起诉房主，要回房屋。

律师点评

对于此事，海南正凯律师事务所的李某平律师认为，该事件涉及到房屋买卖合同的效力跟所有权转移的差别问题。一般情况下，只要合同符合法定构成要件，合法就成立并能够生效，比如在商场买卖电脑等商品。但有些交易必须登记才能生效，比如房屋、车辆等所有权的转移就必须登记过户，否则所有权不能自然转移。如今，第三人善意购买了涉案房屋，并办理了产权过户。由于李先生与房主陈先生之间的买卖行为没有办理过户手续，因而不能对抗具有公示和证明效力的另一份房屋买卖协议。因此，李先生不能要回房屋，只能要求房主赔偿损失。李律师就此提醒市民，在购买二手房时，要立即办理房屋产权过户手续，以免带来麻烦。

案例二

东北老汉海口买套房 外墙卫生间严重漏水

老汉称因漏水未交足物业费，被法院判赔1万余元

记者 王某新

本报讯 今年59岁的马某文，从牡丹江市某工程公司退休后，全家到海口定居。

2002年，马某文与开发商海南宁×实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了海口南沙路瑞丰公寓一套位于11楼的住房。合同约定，2002年12月1日前，开发商依约将验收合格的商品房交付马某文使用。2004年6月23日，马某文获得房产证。

马某文说，以前楼房外墙、卫生间严重漏水，他没法装修，全家在外租房近5年，去年儿媳妇刚刚生孩子，他才勉强住进来。

2008年，物业公司起诉业主马某文并提出索赔，称马某文自2003年1月至2008年9月30日，共拖欠物业管理费、滞纳金合计11387.72元。

马某文辩称，拖欠的不是物业费而是空置费，因房子在2003年4月购买，并非同年12月购买，且该房在装修中发现墙壁严重漏水，找物业协商，对方回复说找开发商，此事未妥善解决，故其欠款是别有原因，并非故意欠款。

海口市龙华区法院一审判决，认为物业公司与马某文系物业管理者与被管理者关系，马某文未履行支付物业管理费义务，已经构成违约。马某文应支付给物业公司11387.72元。

马某文不服向海口中院提起上诉，并诉称其曾因房屋外墙渗漏、卫生间漏水不能装修入住，物业公司应支付其在外租房66个月的费用39000元。

海口中院认为，物业管理费计收时间并无不妥，收取物业费和滞纳金合理合法，对马某文关于墙体漏水的照片、发票、公寓外墙渗漏、卫生间漏水的调查报告、租房证明等证据，因其一审举证期间未提交，且物业公司依法未予质证，一审法院未作为本案证据使用合理，二审予以支持。海口中院判决驳回上诉，维持原判。

马某文出示了一份《关于瑞丰公寓外墙面污染、墙体渗漏等工程项目调查报告》，报告的时间为2006年9月，带有数十名业主签名和物业盖章。

律师点评

业主如遇房屋质量不合格问题

应找准理赔对象

本案是典型的房地产纠纷案件，业主因为房屋质量不合格，而寻找开发商和物业公司都未得到满意答复，从而引发物业费的纠纷。从法律层面上看，购房者应该分清几个事实：第一，房屋的开发方是谁，谁就应该对房屋质量承担责任。第二，从法律上看，物业公司的性质属于业主聘请的房产物业的管理者，它应该承担的责任仅限于管理方面的责任，如无合法事由，一般无法对其追究房屋质量责任。

因此，本案中业主以拖欠物业费的形式处理房屋质量问题的解决方式得不到法院支持。在提交墙体漏水证据材料时，注意在一审举证期间按时提交，否则法院会不作为证据采纳使用。