赠送面积虽好却不受法律保护

　　网友“浏阳河”：看好一套房子，感觉各方面都很满意，尤其是还有赠送面积。但是，房产证上只能写117平方米，开发商赠送13平面积，不能体现在房产证上，只在合同上注明有13平的赠送。想了解，赠送的13平方米会不会得不到保障?

　　答：通常情况下，开发商不会将赠送面积的相关条款纳入商品房买卖合同，以补充协议形式出现在合同附件中的也很少，赠送面积基本上不受法律保护，一旦赠送面积缩水或出现纠纷问题，维权时也存在一定的法律障碍。“由于开发商所赠送面积都是不计入容积率的，部分赠送面积甚至是违建、侵权的，其赠送行为均属无效。”法律界人士分析，其带来的法律风险主要在于不能计入房产证，而根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，即开发商所送面积均不受法律保护，不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。

　　读者李先生：几年前自己购买了一套位于顶楼(有阁楼)的住房。阁楼顶部与地面高差约4米，而四壁是倾斜屋顶坡面，只有约半米为垂直墙面。当初与开发商签约时开发商没把阁楼部分计入销售面积，仅按复式两层楼的建筑面积写进合同。但物管公司要求在此基础上再加上阁楼面积约30平方米进行收费。

　　想知道，赠送的面积应该缴纳物业服务费吗?

　　答：物业收费标准以房屋登记的面积作为主要的计算依据，在没有进行产权登记前，物业公司可依据房屋买卖合同记载的建筑面积计算。结合李先生陈述的实际情况，对于开发商赠送李先生的阁楼的面积是否需要收取物业管理费，主要取决于房屋登记簿有无登记。如果赠送部分的面积不属于房屋登记簿登记的面积，物业服务公司不应该收取相应的物业服务费用，如果没有办理产权登记，物业管理公司一般应当暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算物业服务费。

　　对此，律法表示，虽然原则上赠送部分的面积不属于产权所登记的面积，物业管理公司不应该收取相应的物业管理费，但是，“赠送面积”的物业管理费总还得有人来承担，因此在这个问题上，应该由出售方与业主去协商决定。

　　网友“门泊东吴万里船”：看中了一套商品房，建筑面积为180平方米，该商品房附送一个入户花园，面积为40平方米。但是，开发商表示附送的“入户花园”不能在房地产权证书上显示，但可以对入户花园进行改造。想知道，该赠送面积是否属于公用面积?如发生质量问题，可否要求动用专项维修基金进行维修?

　　答：对于开发商赠送的入户花园，从法律的角度看，如没有在房地产权证书上注明该入户花园的权属为开发商的，则开发商无权赠送该面积。对于该赠送面积，即使写入合同，也是无效的。为了降低购房风险，建议网友“门泊东吴万里船”力争将赠送的面积写入合同当中，同时，在买卖合同附件一的“房屋平面图”上标注 “赠送面积”的区域、范围。

　　由于赠送面积本身是依附于个体单位的范围内，虽然其产权上属于没有明确标示的建筑空间，但实际上其使用权本身就是归业主个人所有。另外，根据《物业管理条例》的规定，专项维修资金只能用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。由于网友“门泊东吴万里船”为该赠送面积的实际使用人，在此情况下要求动用维修基金进行维修，不具备可操作性。

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　　相关知识课堂买房赠送面积消费者肯定占便宜?

　　解释：事实上，在一些情况下，买房者拿到的赠送面积并非 “免费午餐”。业内人士介绍，“买房赠送面积”的促销中，有的其实是开发商请客，业主买单。

　　比如某楼盘一套房子的产权面积为100平方米，单价为8000元/平方米，总价为80万元，加上赠送面积后，实得面积为120平方米。购房者普遍的计算方法为：80万元÷120平方米=6700元/平方米。这样的价格让人感觉很超值，但是这个20平方米的赠送面积一般是得不到法律认可的，不属于产权面积，今后遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益很难得到保护。因此，买房时一定要在合同中注明，“获赠面积”是否跟主体房产享受同等商品房产待遇。

　　另外，一些楼盘项目的“赠送面积”中，有些面积原本就是属于购房者所有。比如按旧版规定，露天阳台一般是完全赠送的，地下室净高低于2.1米不算面积，飘窗不落地的不算面积，入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积，阁楼净高不满2.1米不算面积等。

　　“赠送面积”会引起哪些纠纷?

　　解释：购买“送面积”户型极易引发纠纷。首先是合同风险：开发商在销售宣传时是采用“赠送面积”一说，那么在签订合同时，这些赠送的具体面积是否能够落实到纸面上、具体写进《商品房买卖合同》呢?其次是验收风险：开发商所谓的“赠送面积”是否和业主买受的自有面积同时参与工程验收和验房手续?事实上，开发商一般不会直接把一些赠送的空间封闭起来后交给购房者，因为要应对房屋主管部门的验收，而是承诺待完成竣工验收、交楼以后，每户交多少钱再请统一公司搭楼板、封阳台等，等于是将盖违建的风险转移给了购房者。如果因为违反了法规不能改造，或者被罚款等一切后果，只能由购房者自己承担。

　　开发商赠送的面积来自哪里?

　　解释：开发商赠送面积通常有以下几种形式，主要包括入户花园、阳台、露台、地下室、阁楼、挑高设计加隔层、大凸窗等。一般来说，这些赠送的面积主要是通过这三种途径获得的：“偷”：“偷”面积实际上钻了“建筑面积计算方法”的空子，减少套内面积。这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，更是可以将“偷” 来的面积“赠”给购房者。

　　违建：部分开发商的“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。

　　侵犯共有面积：开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积，如顶层露台、地下室空间等。

　　住建部新规对哪些“赠送面积”说不?

　　解释：住房城乡建设部批准发布的新版 《建筑工程建筑面积计算规范》自今年7月1日起实施，修订的面积计算规定多达26条，极大地细化和改变了此前旧《规范》中的建筑面积计算。其中，许多规定直指压缩了目前楼盘设计中“赠送面积”的空间，飘窗、阳台未来都将纳入建筑面积。

　　1.主体结构内阳台不再“算一半面积”：在主体结构内的阳台将全部计算入建筑面积，赠送1/2面积的“免费午餐”将不再有。

　　2.明确飘窗“不计面积”规格：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.20米及以上的凸(飘)窗，计算1/2面积。也就是说，当前市场上主流的飘窗设计，即之前不纳入建筑面积计算的飘窗，今后都要算一半面积。

　　3.地下室建筑面积将计入容积率：结构层高在2.20米及以上的地下室，计算全面积;结构层高在2.20米以下的地下室，计算1/2面积;同时，有顶盖的采光井应按一层计算面积。这样一来，许多下跃户型都要计算在建筑面积内了。