合作建房合同纠纷案评析

　　北京房地产律师评析合作建房合同纠纷案

　　基本案情：1994年3月12日，某港务局与某丽达实业有限公司(以下简称丽达公司)签订《合作建设路边临时用房合同书》，约定：双方在某港务局总降压站西面公路预留地块建设临时用房(以下称为丽达商业楼);某港务局提供的建设用地使用期为六年，建设期四个月，共六年四个月，自合同签订之日起计算使用和建设期;双方对路边临时用房占有比例为：某港务局占总建筑面积的30%，丽达公司占70%;合作期满，路边临时用房全部建筑物无偿归某港务局所有，丽达公司10天内无条件撤出。1994年11月4日，某经济开发区规划建设土地局签发丽达商业楼施工通知书。1997年4月31日，因丽达公司涉及经济纠纷，该临时用房全部被依法查封。1997年12月22日，丽达公司权利义务承担人王海滨与被告(当时名称为某恒巨建筑安装工程有限公司)签订转让合同，约定由被告继续同国投某港有限公司合作经营，按照1994年3月12日丽达公司同某港务局签订的《合作建设路边临时用房合同书》中的各条款执行。转让合同签订后，被告即开始将该临时用房对外出租。2000年7月12日，合作合同到期。合同期满后，被告仍占有该临时用房，并先后与刑其文、詹庆峰等租赁户签订租房合同书。经原告多次催要，被告仍以种种借口拒不将房屋交给原告。原告遂向法院起诉，由此成讼。

　　某港务局1997年上半年进行公司化重组，并于1997年6月20日注册成立国投某港有限公司，承担某港务局的一切债权债务。

　　原审判决：(一)被告衡巨公司将临时用房(丽达商业楼)70%所有权立即移交给原告国投公司，停止对原告的一切侵权行为;(二)被告衡巨公司与租赁户所签的关于出租临时用房(丽达商业楼)的《租赁合同书》超出2000年7月12日的租赁条款无效;(三)被告衡巨公司赔偿原告国投公司经济损失19200元。

　　宣判后，被告衡巨公司不服，上诉称：1、一审判决认定上诉人使用丽达商业楼的期限从1994年3月12日至2000年7月12日是错误的。1994年3月12日只是签订合同的日期，1994年11月4日某经济开发区规划建设土地局才签发施工通知，按合同约定，合作期间应从1995年3月4日起算至2001年3月4日止。2、判决上诉人赔偿被上诉人经济损失19200元没有依据，上诉人没有实施侵权行为。3、一审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法改判，判令上诉人继续使用丽达商业楼三年时间，并由被上诉人承担全部诉讼费用。

　　被上诉人国投公司答辩认为，上诉人应依约履行合同并承担未履行合同的过错责任。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

　　法院作出了如下判决：

　　一、撤销海南省某经济开发区人民法院(2001)浦民初字第5号民事判决第一、二项;

　　二、维持海南省某经济开发区人民法院(2001)浦民初字第5号民事判决第三项及诉讼费负担部分。

　　三、改判：1、衡巨公司在判决生效后三日内将丽达商业楼70%的所有权移交给国投公司;

　　2、自2000年7月13日起，衡巨公司在其与租赁户所签的丽达商业楼租赁合同中的权利义务由国投公司承接。

　　北京资深房地产律师袁玉柱(lawyuan@163.com 、010-84988278)评析：

　　原审认定国投公司与丽达公司签订的《合作建设临时用房合同书》合法有效是正确的，作为合同的权利义务主体，应当按照合同规定履行义务。丽达公司因拖欠案外人某新城建筑工程有限公司的工程款，经某经济开发区人民法院另案处理，并根据某新城建筑工程有限公司与衡巨公司之间的协议，由丽达公司与衡巨公司通过转让形式，将丽达公司与国投公司合作合同中规定的原属丽达公司享有的一切权利义务由衡巨公司承接。上述三方的这种权利义务转让关系并不违反有关法律、法规，应确认有效。衡巨公司由此成为原《合作合同》的权利义务主体，其也应受到该合同条款的约束。衡巨公司认为该合同合作期限应从1994年11月4日即规划部门核准通知工程开工日计算。而双方于1994年3月12日签订的《合同》第二条明确规定：“甲方(国投公司)提供的建设用地，使用期为6年，建设期4个月，本合同签订之日起计算使用和建设期”。因此，衡巨公司此上诉理由，缺乏法律和合同依据，法院不予支持。至于政府有关部门的一些建议性意见，不能约束合同的任何一方当事人，更不能作为定案的根据。衡巨公司在合作期限届满后，没有按照原合同规定移交临时用房，并继续将该房屋出租，此行为属违约行为，应依法承担相应的违约责任。

　　原审根据原告主张以侵权纠纷并适用相关法律条文作出判决，显属适用法律错误，应予纠正。本案为合作建房合同纠纷，应适用《合同法》的有关规定处理。截止双方诉讼时，国投公司并没有取得丽达商业楼另外70%的所有权或使用权，衡巨公司的行为只是违反合同约定，构成违约，其上诉认为其行为没有构成侵权的理由应予采纳。关于赔偿问题，原审法院直接参照被上诉人提供的有关出租临时应急用房价格标准，确定赔偿金额有不妥之处，衡巨公司在使用期届满后，仍占用并继续出租房屋，收取租金共计人民币29000余元。此款项应视为衡巨公司违约行为所获取的利益，该款项理应作为上诉人支付被上诉人的赔偿金额。但被上诉人未对此提出上诉，因此，法院对超出一审判决金额的部分不予审理，对原审判决赔偿人民币19200元，法院予以维持。至于上诉人认为其承接丽达商业楼后又投入18万元装修，因某长期开而不发，至今没有任何回报，在合同到期后，仍无法收回工程款，要求二审法院判决合同期限再延长三年以维护上诉人的合法权益的上诉请求，因缺乏法律依据，法院不予支持。此外，原审判决第二项超出本案审理范围，应予撤销并改判。作为租赁合同一方当事人的租户并未参加诉讼，本案当事人亦没有就此问题提出请求，且租赁合同并不因房屋所有权的转移而无效，因此，法院只能依法判令上诉人在租赁合同的权利义务自2000年7月13日起全部由国投公司承接，而不能直接确认租赁合同条款无效。综上，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，应依法改判。