交了“诚意金”买不到房 开发商诚意何在？

8月份，市民林先生看中了城南某楼盘，当时置业顾问表示，只要他交纳3万元的诚意金，在项目开盘时就可以获得优先选房的资格，并能享受一定的购房优惠。不料开盘时选房的人太多，林先生排的号比较靠后，轮到他时已经无房可选。虽然开发商承诺30个工作日内退还诚意金，林先生仍然觉得受到了愚弄。“我提前交了诚意金却没有选到房，还错过了其他楼盘，那么诚意金的诚意体现在哪里？我交了诚意金却买不到房，是否可以追究开发商的违约责任？”

　　笔者在采访中发现，目前的南京楼市，绝大部分楼盘在开盘前都会有交纳诚意金的做法，购房者缴纳了诚意金可以在开盘当日优先选房并且享受额外的优惠。对于没有选到房或者没有选到自己中意的房子的购房者，开发商会在30个工作日之内将诚意金全额退还给客户，“这个诚意金都是购房者自愿交纳的，我们绝不勉强，收到之后也会出示收据。”某楼盘销售经理说。

　　业内人士指出，“诚意认筹”已经成为一些开发商营销的有力手段。开盘前得到的大笔“诚意金”能让开发商在短时期内收回大笔资金。更有价值的意义在于，通过“认筹”、选号、办理VIP卡，能人为制造出火热的销售场面，刺激购房者，炒热楼盘，推动房价上涨。

　　没拿销许不准收“诚意金”

　　如果开发商是在取得预售许可证前收取“诚意金”，那这种做法是违规的。今年4月住建部发布了53号文件，叫停房地产市场中的多项违规行为，其中规定：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　5月1日，南京市住建委、工商局、物价局三部门联合发布《关于开展房地产交易秩序综合检查工作的通知》，贯彻了住建部通知的精神，首先禁止开发商在未取得预售许可证之前，变相收取“诚意金”。

　　《通知》明确表示，对于查出问题的项目，要立即按相关规定下发限期整改通知书，对商品房销售中违规情节严重的，要立即下发停盘整改通知书。

　　律师：诚意金不具法律效力

　　江苏君远律师事务所资深律师姜某民介绍说，从法律上来看，“诚意金”并不具有合同效力和法律约束力，购房者向房地产商支付诚意金所购买的只是一种机会，并非实物。开发商在预售前收取“诚意金”，并与排号、认购、优惠等行为挂钩，这种资金并不具有“定金”性质。从法律意义上讲，林先生交纳了“诚意金”却未买到房，也不能追究开发商的违约责任，因为它只是开发商自创的营销方式。

　　“开发商在收取这个费用的时候，绕过了‘定金’的概念，变成了诚意金。如果要追究开发商的违约责任，必须在缴纳诚意金时对此款项有所约定，如果没有任何约定，也得不到法律的支持，无法要求开发商支付诚意金所产生的利息。”姜律师指出，“诚意金”对于购房者来说，只能选择买或者不买、交或不交，对于开发商则没有任何风险。在违约责任的认定上，只有“定金”才是法律承认的合法预付款形式，当开发商违约时需双倍返还。本报地产评论员　赵某黎