改善型需求14年两个放量“窗口期”

　　回顾2013年楼市，改善需求接棒投资需求成为2013年楼市一支重要力量。

　　从政策执行结果和市场表现来看，新国五条细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%增值税的政策、二套房贷首付比例提高等政策大多数城市并没有执行，在这样的市场阶段，改善型需求接棒投资投机性需求开始在一线城市、部分热点二线城市积极入市，这样，自住需求与改善型需求两股力量推动之下，重点城市房地产市场基本面迅速好转。

　　尽管2013年11月前后，因为改善需求释放成交量较大导致一线城市、部分二线城市房价上涨过快，以北上广深等为代表一线城市、部分二线热点城市出台阶段性收紧措施，调节市场需求结构，以完成房价控制目标。但是，总体来看，改善需求成为2013年楼市一支重要力量这个特征并不会因为年底政策的收紧而改变。

　　因此，从这个角度来看，在坚持去投资化的市场背景下，改善需求接棒投资需求成为2013年楼市一支重要力量。

　　那么，改善需求能否成为2014年楼市一支重要力量?是否会在2014年继续大放异彩?业内人士认为，改善需求作为楼市一支重要力量始终存在，始终是有其生存和发展的空间，2014年改善型需求具有“阶段性”的释放两个“窗口期”，预计在5-6月与9-10月两个市场阶段。理由如下：

　　第一、改善需求还需要一个持续释放再平衡的过程。

　　从这几年持续调控背景下的市场表现来看，改善型需求经历了2011-2012年持续挤压与2013年释放这样的一个过程，尽管2013年已经释放不了不少前期积压的改善型需求，但是，仍然有大量改善群体还没有得到满足，市场需要一个再平衡的过程，以消化市场上潜在的大量改善需求。

　　第二、宏观经济“触底”的阶段，整个市场基本面呈现出“逆经济周期”的发展特征，仅靠自住刚需型项目拉动宏观经济力度有限，改善型需求势必仍然会成为2014年楼市一支重要力量。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管在2013年11月份前后上述城市都发布了“阶段性”收紧政策，但是，当前地方政府发布的政策力度相对偏中性，十八届三中全会前后本届政府对于房地产市场政策和走势的表态仍较为暧昧。这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。

　　从市场需求的角度来讲，在“逆经济周期”的发展阶段，仅靠自住刚需型项目拉动宏观经济增长的力度恐有限，改善型需求势必仍然会成为2014年楼市一支重要力量。

　　第三、2013年11月前后地方政府政策时效性为4-6个月时间，政策时效性决定改善型需求放量“窗口期”在2014年5-6月这个时间。而金九银十这个时间段房企会加大推盘力度，以冲刺年度销售业绩指标，改善型需求也会集中放量入市。

　　从经验来看，历次调控政策的执行时效性周期为4-6个月，预计此次阶段性收紧的政策效力会在2014年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，短期内的变化将导致市场放量窗口期的变化，因此，2014年第二季度将成为改善型需求放量“窗口期”。

　　此外，一般来讲，金九银十这个时间段房企会加大推盘力度，以冲刺年度销售业绩指标，改善型需求也会集中放量入市。