广州市房地产中介服务管理规定

　　我局负责起草的《广州市房地产中介服务管理规定》(下称《规定》)已被市政府列为2008年立法预备项目。为做好立法工作，按照《广州市人民政府规章制定办法》、《广州市规章制定公众参与办法》及《关于加强我局规章草拟工作的通知》的要求，我局于2月14日至3月16日针对《规定》在网上公开征求公众意见，并于3月14日上午召开专家论证会，听取了相关专家、学者、律师等的意见和建议，现将征求的意见和建议公示如下：

　　序号来源建议和意见的内容

　　1专家《规定》性质属政府规章，应遵循国务院部门规章及广东省、广州市地方性法规的相关规定。具体为《城市房地产中介服务管理规定》和《广州市房地产中介服务管理条例》。

　　2律协第一条“……保障房地产中介活动当事人的合法权益，……”修改为“……保障房地产交易各方当事人的合法权益，……”。因为房地产交易各方当事人已经包含中介机构和合同各方。

　　3律协第二条修改为“本规定所称房地产中介服务，是指为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询、居间等经营性的服务活动”。因为中介服务主要以提供咨询、居间为主。

　　4专家1.第二条的部分定义过窄，无法全部涵盖中介服务活动，建议在第一款“……是指为房地产转让、抵押和租赁等”后面增加“房地产活动”;把“咨询是指为当事人进行房地产交易而提供法律法规、政策、信息、市场分析等……”改为“咨询是指为当事人进行房地产活动而提供法律法规、政策、信息、技术、市场分析等……”;把“经纪是指……提供居间或代理等服务……”改为“经纪是指……提供房地产信息、居间或代理等服务……”;

　　2.居间和代理在《合同法》上有规定，不需要在《规定》第二条中重复表述。

　　5专家1、 第二条第二款中对房地产估价方面的法律法规不够具体。

　　2、 在第二条中，未对“房地产价格评估”进行定义，建议增补“房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。”

　　理由：中介服务主要包括提供咨询、经纪和房地产价格评估等三方面内容。《规定》中仅就“咨询、经纪”给予定义，缺乏完整性。

　　6专家《规定》的总则中增加关于原则的条款。

　　7网上公众留言以前的法规说：二手房交易服务费是成交价的2.5%(上限)，没有明确是交易双方各收2.5%，还是双方加起来2.5%，给中介公司钻空子，现中介公司都是按交易双方各收2.5%即每宗交易收5%来收的，尤其是二手房交易活跃时，这样做很不合理，收费太高了，应该明确并降低收费!

　　8网上公众留言建议增加收费项目的具体细则和收费标准，即是哪些项目可以收费，收费的上限是多，以及违反后的处罚。这些是规范市场行为的重要内容。

　　9网上公众留言政府做得好!对二手中介市场一定要严加规范，特别要保护广大市民的购房款的安全。

　　10律师在第二章中，应增设《条例》中有关“设立房地产中介服务机构的条件”、“备案所需文件及备案时间”、“年检及公布年检结果”等内容。

　　理由：如上所述，对于《条例》中部分规定，在制定《规定》时应该予以明确，更具可操性。

　　11专家第五条第一款为企业设立登记设定前置性行政许可，违反《行政许可法》第十五条的规定，可能引发行政复议或行政诉讼。建议删除。

　　12专家第五条第一款建议修改为“工商管理部门批准成立房地产中介服务机构及分支机构时，工商行政管理部门应与市国土资源和房屋管理局互相通报情报，听取意见。”

　　13专家、律师第五条第二款规定房地产中介服务机构及其分支机构应当办理资质备案,该条款成立的前提是机构须具备相应的资质。但目前无任何法规设立房地产中介服务机构资质审批的行政许可，故设置本条涉嫌违反《行政许可法》，建议删除。

　　14律协第五条第二款修改为“房地产中介服务机构及其分支机构在设立前，应当向广州市国土资源和房屋管理局申请相应的资质预核准;中介服务机构及其分支机构设立后，应当向广州市国土资源和房屋管理局办理资质证书的年检核准、备案手续，未通过年检核准、备案的，工商管理部门不得办理工商管理年审登记。

　　15专家增加机构备案事项变更的条款。

　　16专家第六条“房地产中介经营活动”与第二条“房地产中介服务”不一致，其含义未能在《规定》中进行明确规定，且“房地产中介服务”定义本身已经明确了其性质为“经营性服务活动”，已经涵盖了“房地产中介经营活动”的概念，建议将“房地产中介经营活动”调整为“房地产中介服务”。

　　17律协第六条第一款修改为“未经广州市国土资源和房屋管理局年检核准、备案的房地产中介服务机构及其分支机构，不得开展房地产中介经营活动。”

　　18专家第六条第二款第(三)项中“订金、诚意金”在现行法律中没有明确规定，其法律性质不同于“定金”，属中介服务行业不规范收费行为，不宜在政府部门正式规章中进行认可，建议删除本项。

　　19专家、律师第六条第二款第(四)项中“房地产权属”表述不全面。第六条第二款第(五)项中“房地产广告”涵盖过于宽泛，建议修改为“房地产中介服务广告”。第六条第二款第(六)项中“其他房地产经营行为”涵盖过于宽泛，建议修改为“其他房地产中介经营活动”。

　　20律协建议第七条补充第二款、第三款，房地产中介服务机构具备30名以上的、具备相应的职业资格证书的中介服务人员的，方可申请设立分支机构;分支机构设立后，中介服务机构总部中介服务人员不得少于30名;各分支机构的中介服务人员不得少于8名。

　　房地产中介服务机构及其分支机构的服务人员名单、职业资格证书编号、工作地点等资质信息，每年通过资质年检核准、备案后，须在广州市国土资源和房屋管理局的网站上全年公示。[page]

　　21电子邮件第七条第二款：房地产中介服务机构属于加盟经营的，应在店内明显标识。简评：“加盟店”是多数由加盟者自行招聘中介从业人员，在员工管理、培训、售后服务等方面和“直营店”存在一定差距，在店内显眼的位置标识，能使客户多一个心眼，并自行选择应该到“加盟店”抑或“直营店”进行放盘、买楼、租房事宜。

　　22专家建议修改第八条的文字表述。

　　23律师建议修改第九条的文字表述，使条文更严谨。修改为：“从事房地产中介服务活动的人员，必须取得相应的职业资格证书并经市房地产行政主管部门注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事相应房地产中介服务活动。”

　　, 24律师建议增加关于房地产中介服务人员注册的条款。

　　25专家、电子邮件1.建议修改第十条的文字表述。

　　2.中介从业人员一向被市民认为素质偏低，服务质量参差，中介接受继续教育，不断提高业务水平，将在一定程度上提高自身素质，从而有效保障客户的经济利益。

　　26电子邮件第十一条：执业操守第五款：回避房地产中介服务人员应当回避为与自己具有利害关系的物业提供中介服务。

　　简评：中介从业人员为自己或相关亲属出售、购置所属物业，必然不可避免地会站在自己的一方去跟对方磋商，对方的利益也或多或少地受到损害，从业人员回避这类中介服务，能使交易双方的活动更加公平。

　　27律师第十一条第(三)项修改为：“房地产中介服务人员在提供中介服务过程中，应当秉持诚信和谨慎的态度，不得有欺诈、隐瞒或其他不符合专业操守的行为。”

　　28律师区分在居间、代理过程中，对中介服务人员的不同的要求，参考《中国房地产经纪执业规则》第七条将第十一条第(四)项修改为：“房地产中介服务人员在提供房地产居间服务过程中，应当公平正直，不偏袒任何一方;房地产中介服务人员在提供房地产代理服务过程中，在合法、诚信的前提下，应当维护委托人的最大权益。

　　29专家第十一条第(五)项改为“房地产中介服务人员应当回避为与自己具有利害关系、(可能影响公平提供服务)的物业提供中介服务。”

　　30律师第十一条第五项，建议删除。

　　理由：房地产中介服务属于市场行为，房地产中介服务人员仅为一般行业执业者，只要其严格严格遵守诚信、谨慎之执行执业操守，无须就利害关系进行回避。况且，中介机构及其服务人员在经营中必然存在一定的信息、资源等优势，该优势很大程度上与利害关系相挂钩，若盲目对其予以否定，很大程度上打击中介服务人员的积极性。

　　31专家第十一条第(六)项中“不得从事令行业声誉受损的行为”难以界定，且容易成为中介服务机构压制竞争对手的借口，建议删除。

　　32专家第十一条第(六)项中“不得为争揽业务诋毁……”，对不正当竞争行为的定义限制过严，缩小了不正当竞争行为的外涵，建议删除“为争揽业务”。

　　33专家、律师调整第十二条第二款中“批准销售商品房的有关证明文件”的文字表述。

　　34律协第十三条修改为“受理业务”，并补充第一款、第二款，房地产中介服务机构不得同时从事居间、代理或代办房地产转移登记、抵押登记及其他交易登记业务。房地产中介服务机构从事居间中介业务的，可向有关当事人推荐其他律师事务所、房地产中介服务机构办理交易登记业务。

　　35律协第十三条原第一款“明确约定服务的内容”改为“明确约定服务的具体内容”。

　　36专家第十三条第一款增加“服务收费项目”。

　　37专家第十三条第二款“当事人要求采用政府推荐使用的合同版本的，房地产中介服务机构及其从业人员不得拒绝”，对民事行为干涉太多，建议修改。

　　38律协修改第十三条原第二款，房地产中介服务机构提供中介服务并与当事人签订中介服务合同时，须采用政府行政主管部门推荐使用的合同版本，但当事人自行提供中介服务合同的除外。

　　39律协第十三条补充第三款，房地产中介服务机构从事代理服务的，只能受理下列业务：(一)代办合同的备案;(二)代理一方办理交易登记手续。

　　40专家第十三条增一款：房地产中介服务机构和人员不得就同一物业同时接受交易双方的委托，不得就同一物业同时收取交易双方的佣金，不得欺骗、隐瞒交易各方当事人物业的实际交易价格，不得收取房地产买卖双方交易差价。

　　41电子邮件第十三条第三款：房地产中介服务人员未经当事人同意，不得将其所提供的资料透露给其他机构或人员。法律、法规另有规定的除外。

　　简评：非法出售业主、客户资料获利的行为已构成违法，但后面第七章法律责任内却只说罚款，没有说没收非法得益，有所欠缺。

　　42专家建议将第十三条第三款独立成一条。并修改如下：房地产中介服务机构提供中介服务时，应当对提供服务中掌握的当事人的个人隐私与商业秘密保密，不得将当事人资料透露给其他机构或人员。但当事人同意或法律法规另有规定的除外。

　　43律协修改第十三条原第三款，房地产中介服务人员未经当事人同意，不得将当事人所提供的资料(包括身份、通讯、房屋、价格等资料)透露给其他中介机构或人员。但法律、法规另有规定的除外。

　　44电子邮件第十四条第三款：广告中的推介价格应与业主的指示一致;第十六条第一款：房地产中介服务人员推介房地产时，应出示已签章的房地产说明书，并进行解说。第二十条第一款：提供居间服务的，应将可能从一方获取的中介费、劳务费等报酬及时、如实告知另一方;推荐使用其他机构的服务的，应将该推荐行为可能获取的利益告知当事人。

　　45专家、律师第十四条建议“业主”调整为“产权人”。

　　46专家第十四条建议“房地产服务广告”调整为“房地产中介服务广告”。

　　47网上公众留言房屋介绍书，本人在近几年工作中都极为少有可十分详细的介绍书出示给客户，并非不想，皆因为业主放盘出租出售时，可能只有百分之一不到会留房产证复印件给中介，另外关于建筑年限问题，旧房产证也极少注明，即使查册也未必绝对全部可查出，部分房屋年限是查不到的。而且每次查册都需要40元以上，成本太重相信没有几间中介公司会实行，可能都是要求客人付款或由中介人员自己掏钱。除非有一正式规定中介可免费查册，或是有正式规章制度要求业主放盘出示资料，否则相信绝大部分业主放盘时都不会在没有实际客户，未有客户落实的情况下交出所有证明资料，对中介方来说无法强硬态度要求业主出示所有资料和复印。[page]

　　48网上公众留言第十五条关于房地产说明书的问题，主观愿望理想，但实操性低。

　　49律师建议表述为：房管局将制定格式版本。

　　50专家第十五条第三款考虑是否符合有关法律法规的规定，不应限制房地产中介的经营活动，但可建议其将当事人拒绝制作房地产说明书的情况告知另一方当事人。

　　51专家第十五条第二款建议增加对房屋现状的说明，“客户”名称不规范，建议调整为“产权人”。

　　52专家第十六条第二款建议删除“及支付诚意金”。

　　52律协补充十七条第一款，除非买方或承租方另有指示，房地产中介服务人员应当协助安排并陪同买方或承租方查看房地产， 并在本机构《房地产查看日志》中作出详细查看记录，中介服务人员在《房地产查看日志》查看记录上签名。

　　53专家、

　　律师第十九条第(一)项中“委托契约书”名称不规范，建议调整为“合同、授权委托书”。

　　54专家建议修改第二十条的文字表述。

　　55电子邮箱第二十一条第二款：房地产中介服务人员应当采取谨慎的措施，确保合同签订各方具有合法的权限以及签章的真实性。第三款：房地产中介服务机构不得在合同签订后，继续推介该房地产或继续促成签订其他买卖(租赁)合同。简评及建议：该条的第二款，建议能在中介服务人员后面增加“中介服务机构”的字眼，毕竟房屋交易不是单个中介从业人员参与的事宜，还涉及其所属的中介机构，中介机构也应有义务鉴别真伪。第三款则明确规定了“先签先得”的概念，保障签约客户的权益。某些中介人员存在“价高者得”的想法，在跟前一位客户签定合同后，还继续推介该物业，若再有其他客户愿意支付更高的价格，则单方面废除前一位客户所签的合同。

　　56律协第二十二条增加一项“(四)《房地产查看日志》”，原“房地产租赁、买卖合同”改为第(五)项。

　　57电子邮箱第二十三条是基于2007年下半年中介行业出现挪用客户资金而设定的，第三方资金托管能规划中介市场，但客户找银行作资金托管的流程能否简化，将是下一阶段相关部门需考虑的问题。

　　58专家第二十三条中“存量房交易资金”加以进行列举式概括，并将“存量房”调整为“双方当事人”，较好理解。

　　59律协修改第二十三条第一款，房地产中介服务机构及房地产中介服务人员不得以任何理由代收房屋交易价款。

　　60专家、律师第二十三条第二款，不宜仅限定为“银行托管”，以免产生垄断。

　　61专家1.第五章“诚信管理”建议增加“对信用记录的异议处理程序”。相关条款可表述为“房地产中介服务机构及房地产中介服务人员对广州市房地产中介服务管理所公示的信用记录有异议的，可向广州市房地产中介服务管理所提出;经核实异议成立的，广州市房地产中介服务管理所予以更正。”

　　2.建议第二十四条增加一款：当事人可以向广州市房地产中介服务管理所申请查阅相关房地产中介机构的有关记录。

　　62电子邮箱第二十五条：房地产中介服务机构设立分支机构时，应具备诚信资质达标的条件，如诚信资质不达标的，不允许设立或增设分支机构。

　　简评：诚信资质不过关，即使有资金实力雄厚的财团“撑腰”，也不可能扩大分店网络，这是针对以往几年部分依靠疯狂开分店来扩大覆盖网络，但服务质量无法同步跟进的中介机构而设置的，这对整个中介市场的健康发展绝对是利好。

　　63律协第二十八条补充一款，房地产中介服务机构及其从业人员的从业活动，受当事人、人大代表及媒体的监督。

　　64电子邮箱第二十九条第一款：在房地产中介服务机构正常办公时间内查阅房地产中介服务机构的业务记录和业务台账;简评及建议：建议在该款的起始处增加“不定期通过突击检查”的字眼，定期监督检查或许能让部分中介机构相应做好应对准备，而不定期的检查才能有效监督和整改部分操作不规划的中介机构。

　　65专家第三十一条第二款后增加“投诉处理程序的规定”，可表述为“广州市房地产中介服务管理所经核实投诉成立的，责令房地产中介服务机构进行改正，并将投诉情况及改正情况记入房地产中介机构信用档案。”

　　66网上公众留言评价指标执行的合理性、准确性的标准如何把握，没有具体的说明

　　67专家第三十一条中纠纷处理的主体比较乱，要注意不要违反《信访条例》的规定。建议删除。

　　68网上公众留言对严重违反的处罚仅是“停牌”，处罚过轻。

　　69电子邮箱1.第三十五条第三款：违反本规定第十三条第三款的规定，由市房地产行政主管部门对透露资料的人员处以1000元的罚款。简评及建议：增加“并没收非法得益”，皆因得益的金额可大可小，若大于罚款的金额，则仍旧起不到有效的警示作用。

　　2.第三十七条：房地产中介服务人员违反第十五条第三款的规定，未通过谨慎方式核实房地产说明书，导致当事人被误导的，市房地产行政主管部门可暂停其执业资格2个月至1年。简评及建议：在上述情况下，房产买卖当事人若被误导，必然会造成或多或少的经济损失，这种损失最好能用文字说明。

　　3.第四十二条：房地产中介服务人员违反本规定第二十一条第二款的规定，未尽谨慎责任导致委托人利益受损，由市房地产行政主管部门对该人员处以5000元至10000元的罚款，并可暂停其执业资格3个月至1年。

　　简评及建议：房屋交易不是中介从业人员独立参与的，服务人员和所属中介机构皆要承担相关的法律责任，建议增加对中介机构的处罚细则。

　　70律协第七章增加一条，房地产中介服务机构及其从业人员未经委托人书面同意，将委托人的姓名、通讯方式、房屋资料等提供或炒卖给其他中介服务机构、从业人员的，由市房地产行政主管部门处以5000元至10000元的罚款;情节严重的，可注销其资质。

　　71专家建议遵循上位法律法规及《广东省规章设定罚款限额规定》，审核《规定》法律责任的条款。