贷款购买二手房误区破解 不找中介也能办

误区一 不通过中介无法贷款买房

　　张女士看中朋友出售的一套房子，但她无法做到全额支付房款，只能通过贷款来购买。两人希望通过中介来办妥这件事，但一打听，中介需要收取1万多元的服务费，部分中介公司还另收1000-3000元的所谓“过户费”，而实际在办理贷款、过户时需要交纳的费用仍需自理。这么一算，张女士除房款及相关税费，另外需要承担的费用近2万元，她和朋友都觉得不划算，但自己去银行a办理贷款又不清楚具体程序，“只知道银行为新房办贷款，个人也能去办理二手房贷款吗？”

　　破解

　　其实，目前很多银行都推出了针对二手房买卖的业务，个人申请贷款同样方便。

　　比如，交通银行今年上半年推出的“益居通”新型二手房贷款，简化了贷款程序，取消了律师见证环节，使贷款审查审批工作在3个工作日便可完成。此外，该产品还改变了过去强卖房屋保险的方式，让贷款人自愿选择。

　　在收费方面，该产品取消了评估费，而且不收提前还款违约金。同时服务费比市场平均价低一半多。如一笔40万元以下贷款，同行业服务费普遍在3000元以上，而该产品只需一次性交纳人民币1300元，即可办妥申请事宜。

　　另外，有些银行在做二手房贷款的同时，还引进了资金托管业务，力图解决买卖双方最担心的资金安全问题。比如，浦发银行的“保付通”账户，买卖双方使用该账户可以摆脱中介，自行办理二手房买卖手续，不仅可以节省一半费用，而且将钱放在银行能够保证资金的安全。

　　“保付通”账户相当于一个保险柜，二手房买卖双方可约定转账日期或转账条件，买方先将房款或首付存入，然后办理过户等手续，待房屋买卖完成，房款即可转入卖方账户，这样对交易双方都起到了担保的作用。

　　据了解，一般情况下，通过中介机构进行二手房交易，需要交纳5‰—6‰的手续费，如果购买中介提供的房子，则要交纳2.5%-3%左右的中介服务费。但通过银行开立“保付通”账户，可以将费用缩减到2.5‰，首付款免收手续费。

　　而现实中如果不出意外，个人办理二手房贷款速度其实更快。因为按照大多数中介公司的程序，需要买房者先将首付款打到其公司账号，然后由公司财务出具收讫票据，然后通知买卖双方持相关证件去办理贷款，待过户、银行放贷等完毕，中介公司才会将买方的首付款支付给卖方，比起个人交易多了两个步骤。

　　误区二 按揭成数按房价算

　　小李毕业后在京工作五年，手中有20万元存款，最近打算购买一套建于上世纪80年代末的二手房，房屋总价为48万元，但让小李郁闷的是，20万元竟然还不够支付首付。

　　对此，一位中介公司负责人表示，房屋能贷多少款要由银行来进行评估，一般来讲，上世纪80年代的房子银行一般只能做到六成按揭，而在评估时为降低风险，一般会按成交价的九折计算房款，即480000×90%×60%＝259200，银行贷款会取整数，即26万元。这样计算下来，小李需要承担的首付为22万元，而加中介服务费、贷款相关手续费、契税等，小李需要有24万-25万元才够。

　　破解

　　专家提醒，购买二手房不同于买新房，首付比例一定要多准备一成，即办理七成房贷，需要准备四成房款，而办理六成房贷，则至少需要具有一半房款才可以。此外，二手房交易时一定要约定好税费的承担，以及在物业办理转户时可能产生的水、电、煤气等费用，尤其需要注意的是公共维修基金，如果卖家没有交过这笔费用，则日后会由房屋所有人即买方来承担。

　　【相关链接】

　　贷款时须准备8种材料

　　1. 个人借款申请表

　　2. 申请人和共有人有效身份证和户口簿

　　3. 房屋买卖合同

　　4. 规定比例的首付款证明

　　5. 所购房屋的房地产权证

　　6. 房产评估报告

　　7. 家庭收入证明材料和有关资产证明

　　8. 银行要求的其他文件