房屋拆迁估价方法运用中的困惑与对策

　　摘要：城市旧城区由于地价飚升，拆迁年代久远的单层木结构房屋时，若采用成本法以上地使用权价格加上房屋价格评估其拆迁补偿价格，每平方米建筑面积的补偿价格可能超过该地段新开发的钢筋混凝土结构商品房的单价;若采用比较法评估其拆迁补偿价格，一般缺乏同地段同结构的交易实例，改用同地段其他结构房屋的交易实例进行比较修正，已会超过《屠地产估价规范》限定的每项修正调整不得超过20%、综合调整不得超过 30%的界线。针对这一困惑，本文对可能采用的成本法估价思路的对策和比较法估价思路的对策分别进行分析并提出笔者自己的看法。

　　关键词：困惑与对策;评估方法;房屋拆迁估价

　　城市房屋拆迁补偿估价与其他估价目的(例如抵押贷款目的、拍卖底价目的、保险目的)的评估相比，委托方与相关当事方对评估值是否公正的关注程度要高得多。城市房屋拆迁补偿评估的评估值往往可能成为拆迁人与被拆迁入进行货币补偿的金额，评估值就自然成为拆迁人与被拆迁人既得利益的平衡点。因此，评估值是否公正合理，既关系到能否正确贯彻执行国务院2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，也关系到拆迁工作能否得到被拆迁人的理解使拆迁工作顺利进行。要使评估值达到公正合理，估价方法的正确选用和估价人员对该地区估价对象房地产市场价值的正确把握是其关键。城市旧城区要拆迁的多是年代久远的木结构、砖木结构、土木结构甚至是简易结构的房屋，而且其容积率大多较低。近几年城市旧城区(多位于城市中心区)由于地价飚升，采用不同的估价方法与估价思路会使评估值相差很大。

　　1 一组令人困惑的拆迁补偿估价结果

　　某市有一旧城区的旧房要拆迁改造，假设该区域内有一幢单层木结构旧房屋和一幢双层木结构旧房屋要求进行拆迁补偿估价。假设该地段扣除土地使用权出让金后的土地使用权价格为3000元/m2土地面积。假如土地使用权出让金按20%计，容积率按3计，该地段若建商品房，其楼面地价为：(3000+3000×20%)÷3=1200(元/平方米建筑面积)，当地钢筋混凝土结构房屋的建筑安装工程费不超过800元/平方米建筑面积，再加上专业费用等其他相关费用以及利息、利润等，该地段钢筋混凝土结构商品房的售价确定为2800元/平方米建筑面积，也是合理的。我们又假设单双层木结构房屋占用范围内的土地使用权仅有建筑物基底的面积，单双层木结构房屋扣除成新折旧后每平方米建筑面积的评估价格均为100元。由于木结构房屋缺少交易实例，不便采用比较法，但如果我们用成本法以房屋占用范围的土地使用权价格加上房屋价格评估其拆迁补偿价格，就会得出下列评估结果;

　　单层木结构房屋的房地产评估价格为3000+100=3100(元/平方米建筑面积);

　　双层木结构房屋的房地产评估价格为3000/2+100=1600(元/平方米建筑面积)。

　　上面的这个例子给了我们这样几个令人困惑的数据：同一地段，钢筋混凝土结构商品房价格为2800元/平方米建筑面积;单层木结构旧房拆迁补偿评估价格为3100元/平方米建筑面积;双层木结构旧房拆迁补偿评估价格为1600元/平方米建筑面积。这样的评估结果作为拆迁补偿价格公平合理吗?

　　假设该地段钢筋混凝土结构的商品房建六层，容积率为3，房屋周边还有空地可建道路及绿地，小区环境自然比木结构的旧房屋要好。此外，城市旧城区的木结构旧房屋无论是房屋的牢固程度、卫生设施、防火功能还是平面布局、功能分区等条件都远不如钢筋混凝土结构的商品房，在房地产市场上怎么会出现比新建钢筋混凝土结构商品房更高单价的木结构旧房屋呢?上述例子中木结构旧房屋建筑物的评估价格只有100元/平方米建筑面积，可以说是不高的了。这个例子中单层木结构房屋的房地产评估价格中即使不计算旧房建筑物的价格，只计算建筑物基底面积的土地使用权价格(3000元/m2)，也已经比商品房的价格(2800元/m2)要高。造成这一不正常评估结果的症结出在对土地价格的认定上。[page]

　　上面这个例子中，如果单层木结构房屋的建筑面积为lOOm2，双层木结构房的建筑面积是 200m2，两幢木结构房屋占用范围的土地使用权面积均为lOOm2。按地价加房价的评估思路用成本法评估的拆迁补偿总价格为：单层3000×100+100×100=310000(元);双层3000×100+200×100=320000(元)。按这样的估价思路就会得出两幢房屋的拆迁补偿价格相差不多的评估结果。如果双层木结构房屋与单层木结构房屋里分别住着两家被拆迁人，虽然他们所拥有的房屋建筑面积相差一倍，但得到的拆迁补偿价格却相差不大。这样的评估结果对分别住在单，双层木结构房里的两家人很难解释得通。房屋在使用功能上是和建筑面积直接相关的，城市拆迁补偿指导价格也是按建筑面积计算补偿价格的，建筑面积相差一倍，同结构同年代房屋的补偿价格也会相差一倍左右，这已被人们所接受。如果估价机构作出房屋建筑面积相差一倍，评估价格相差不大这样一种评估结果，会使委托评估的被拆迁入无法接受。造成这样一种结果，问题也是出在对土地价格的认定上。

　　2 成本法估价思路的对策

　　针对出现的这个困惑，于是有人提出导入楼面地价的思路来解决。理由是城市旧城区由于规划的限制，单层或双层木结构房屋的所有人并不能随意将房屋占用范围内的土地使用权用来改建多层或高层的房屋。若要改建，必须纳入城市统一规划建商品房或其他设施，也就是说该土地使用权所能获得的只是现有的单层或双层房屋的权益，其土地使用权价格是受到限制的。用楼面地价加旧房建筑物价格的思路来评估，就不会出现双层木结构房建筑面积是单层木结构房的两倍，但两者的房地产评估价格却相差不大的令人困惑的局面。

　　但是对于基准地价中没有单独制定各级别土地楼面地价的城市，如何确定楼面地价呢?可能有两种思路：一是用基准地价中的基准容积率来推算楼面地价;二是用拆迁范围内的平均容积率来推算楼面地价。前一种思路中的基准容积率由于是针对整个城市的，可能会对某些地段不很合适;后一种思路由于拆迁范围一般选在低矮旧房屋区，所以平均容积率较低，以此确定的楼面地价就会较高。另外用这两种思路推算出来的楼面地价加上建筑物的评估价形成的房地产评估价格，是否就会和市场上对估价对象应有价格的认同相一致，还是一个未知数。

　　也有人认为木结构房屋与钢筋混凝土结构房屋相比存在功能性贬值，由于没有扣除功能性贬值，所以造成按成本法思路估价时，木结构房屋估价结果偏高。如果木结构旧房屋的房地产价格评估时，每平方米建筑面积扣除若干元功能性贬值或按房地产评估值的百分之几扣除功能性贬值，虽然能使钢筋混凝土结构房地价格和单层木结构房地价格的评估值不会出现倒挂，但是单层木结构房屋和双层木结构房屋都按每平方米建筑面积扣除若干元功能性贬值或都按房地产评估值的百分之几扣除功能性贬值，单、双层木结构房地产之间按单位建筑面积计算的评估值，仍然相差近一倍。扣除功能性贬值的思路，在单、双层木结构房屋之间还是不好解释。退一步讲，即使扣除功能性贬值、经济性贬值的思路可以采用，但功能性贬值、经济性贬值应扣除额度的确定，还得从市场上去寻找。有鉴于此，有人提出应采用比较法估价的思路。

　　3 比较法估价思路的对策

　　由于年代久远的木结构旧房屋现在已经没有人愿意去购买，也就是说缺少交易实例，要找到三个同结构房屋的交易实例作比较法评估，显然不可能。于是有人提出用同一拆迁范围内已发生的拆迁人与被拆迁人达成的拆迁补偿价格作为交易实例来进行评估。许多人不认可采用这种实例，因为被拆迁人就是由于对拆迁入的补偿价格不满才委托评估的，如果拆迁人的补偿价格确实偏低，以这种补偿价格实例采用比较法评估出来的被拆迁房的评估价格岂不都偏低。评估机构的公平、公正又如何体现呢?拆迁人如果发现估价机构可以用补偿价格来作评估实例，那么在拆迁开始时找三、五家对被拆迁房的价格不太在乎的被拆迁入，签定了较低的拆迁补偿价格，然后委托估价机构进行评估，将这几个较低的拆迁补偿价格案例提供给估价机构，作为比较法评估的可比实例，使整个拆迁范围内的拆迁补偿价格都偏低，从而使拆迁入获利。笔者认为这样的案例易受拆迁人影响，难以体现公正、公平，不宜选取这样的案例作为比较法的可比实例。估价机构还是应该独立地去房地产交易市场上寻找交易实例，才能保证估价结果的独立、客观，公正。[page]

　　现在房地产市场上住宅的交易实例大多是钢筋混凝土结构的单元房，也有一些是混合结构房屋的交易实例，但几乎没有木结构、砖木结构、土木结构、简易结构的交易实例，而拆迁补偿价格评估又经常要遇到后四种结构的房屋。以前两种结构房屋的交易实例来进行修正，求出后四种结构房屋的比准价格时，由于后四种房屋的建成时间一般均比前两种结构房屋的建成时间要长得多，新旧程度的修正幅度这一项就有可能超过20%、30%，如果再加上建筑结构的修正，其修正幅度一般都要超过《房地产估价规范》5.2.9条第二款规定“每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过 20%，综合调整不得超过30%”的界线。如何摆脱这进退两难令人困惑的局面呢?笔者谈一下看法，供业内人士参考。

　　4 对房屋拆迁补偿估价采用评估方法的思考与建议

　　理论上讲，分别采用比较法、收益法、成本法对同一估价对象进行估价，其估价结果应接近。但由于我国目前市场经济还不是很发达，许多资料、案例的收集、选取还受到许多因素的制约，加上估价人员本身的原因，在现阶段使用不同的估价方法得出的估价结果可能会相差较大。

　　国务院2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例……规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”我们大家知道在同地段实行房屋产权调换，是以建筑面积为计价单位由被拆迁人缴纳房屋结构差价等价款后获得新建房屋的。本文开头的那个按成本法估价思路的拆迁案例中，如果单层木结构房的被拆迁人选择同地段房屋产权调换的拆迁补偿方式，按等价原则，拆迁人除了提供同地段等面积的钢筋混凝土结构商品房给被拆迁人外，还应补偿给被拆迁人300元/平方米建筑面积(3100—2800=300)的价款。被拆迁人在同地段等面积房屋产权调换中，除改善了房屋结构和新旧程度外，还能获得一笔额外补偿，显然不合理。这个例子反映出成本法估价思路在现阶段拆迁补偿价格评估中的不适应。

　　另外我们还应该看到，如果被拆迁人选择房屋产权调换的拆迁补偿方式，每一建筑面积缴纳几百元的建筑结构差价款后获得原地段的安置房。然后再将该安置房在市场上转让，可能获得的款额，与评估人员按比较法或其他思路评估出被拆迁房按货币补偿方式可能获得的拆迁补偿价格之间可能存在着价格差异。评估人员按比较法或其他思路评估被拆迁房货币补偿价格时，除应考虑正常修正因素外，是否还应考虑被拆迁人若以产权调换所能获得的新房收益的因素。这也是一个值得我们去深入思考的问题。

　　对于城市旧城区的被拆迁房来说，其功能主要体现在房屋的建筑面积上，而与土地面积关系不大。许多被拆迁房的土地使用权实际上只有建筑物基底的面积，并没有房屋周边可作绿化改善环境的多余空地。单层房屋按建筑面积分摊的土地使用权面积是双层房屋的两倍，但其体现在房地产中的功能不见得有两倍，最多只能作些修正，而其房地产使用功能主要体现在建筑面积上。因此笔者建议，在现阶段拆迁补偿价格评估方法应尽量选用与建筑面积直接相关的比较法和收益法，避免选用既与建筑面积相关又与土地面积相关的成本法。《福建省城市房屋拆迁估价技术规范》对拆迁房评估中估价方法的选用作了如下规定：

　　“房屋拆迁补偿估价原则上以市场比较法确定估价对象的公开市场价值，……。”

　　“住宅房屋估价应当选用市场比较法，无法选用市场比较法的，……。”

　　“……非住宅房屋，应当采用市场比较法进行估价。不能适用市场比较法的，可以采用收益法进行估价。难以确定房屋收益的，……”。上述这些规定在现阶段还是有一定道理的。[page]

　　采用市场比较法对被拆迁房进行估价时，对于木结构、砖木结构、土木结构、简易结构的旧房屋，可能会找不到与估价对象相同结构房屋的交易实例作为可比实例。笔者认为按比较法思路进行评估，用其他结构房屋的交易实例作可比实例，进行建筑结构等项修正，也不失为一种可选用的方法。《房地产估价规范》中“每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%”的规定，其本义是希望估价人员尽量选用与估价对象相近的交易实例，避免出现高估或低估的现象。但对于拆迁补偿价格评估这样一种较特殊的估价对象，笔者建议今后修订《房地产估价规范》时能予以放宽。如果由于找不到在调整修正界限内的可比实例，超过调整修正界限的可比实例又不能用，只好放弃采用比较法而采用成本法进行评估的话，本文前面令人困惑的估价结果就还会出现。

　　木结构、砖木结构、土木结构、简易结构的房屋与钢筋混凝土结构、混合结构房屋之间的修正值，固然没有现成的交易实例可比较、参照，但间接地从相应结构房屋之间租金的差别可以推算得出。当然同一个城市中，不同土地级别各种结构房屋之间的修正值也会有所不同。因此笔者建议，各地房地产估价协(学)会可以组织一些专家制定出当地不同土地级别各种结构房屋之间的修正参考值，供当地估价人员选用。这样也可避免个别估价人员由于取消了调整修正值的界限，而随意修正带来的弊端。

　　反过来讲，采用比较法评估，即使调整修正值的选取不是很准确，其误差也只在百分之几十之内，而用成本法评估出来的价格如果产生误差，正如本文前面的案例，其误差可能是两倍、三倍或更多。

　　房屋拆迁补偿估价的评估价格是拆迁入与被拆迁人既得利益的平衡点，是体现估价机构公正、公平的界线，也是会不会引起纠纷的导火索。拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿价格评估报告最关心的是最终的评估价格。因此估价人员应认真做好现场勘察并对估价对象在房地产市场中可能体现的价位进行充分的论证、分析并作出判断。估价人员应十分关注估价结果。估价结果是目的，估价方法是手段，要为估价结果的公正、公平，不断地去完善估价手段。