房地产估价企业如何实现横向联合

    随着国内估价事业的发展、估价机构的逐步壮大，国内一批品牌企业开始寻求发展的更大突破，企业与企业间的横向联合，越来越得到业内的关注。从本质上来讲，房地产估价企业间的横向联合问题，其实质应该是企业间的跨区域并购行为。在市场经济条件下，并购作为企业的一种自主经济行为，是由企业自身发展规律所决定的。

    按照参与并购企业的大小强弱来划分，企业并购包括强强并购、以强吃弱、以弱吃强、弱弱并购四种模式。从我国企业并购的短暂历史来看，以强吃弱的形式最为常见，弱弱并购、以弱吃强的数量也有不少，但两个势均力敌的企业之间以战略合作的姿态进行强强并购的形式还为数不多。

    结合我国房地产估价机构的现状，进一步分析其原因，可归结为以下几点：

    1、我国房地产估价行业起步时间不长，目前各省及主要城市的国家一级房地产估价机构，大多都是由原来的建设行政主管部门所辖的房地产估价所（事业单位）脱钩改制而来。政府色彩、地方特色很浓，因“出生” 上的优势，很快在各地占有主导地位。这些机构尽管都不大，但在各地同行中还属较强的。强强之间的并购要比其他几种形式的并购困难得多；

    2、房地产估价机构所从事的房地产估价业务，难度和复杂性不大，跨区域合作的大型项目几乎没有，自身基本都能应付；资本和技术对机构发展的制约在房地产估价行业表现得不很突出。因而，自身要求联合的源动力并不强。

    3、由于受中国传统文化束缚，大部分人“宁为鸡头，不为凤尾”。谈到横向联合，大家都觉得意义很大，很有必要，但真正说到把机构交由别人统一经营和管理，对人、财、物、权进行规范和必要的限制，多数人都不言语了。“联合”涉及面广，触及多方面的利益，如何平衡利益关系？如何正确面对利益调整？如何处理长远利益和眼前利益的关系？

    4、房地产估价业属经济鉴证类行业，其性质决定了“客观、公正”是机构的生命，估价机构如何做到“客观、公正”，如何掌控报告质量和防患风险。这一根本性的问题在目前由估价机构对出具的估价报告承担责任的情况下，没有找到很好的解决办法。

    5、由估价师个人持股的有限责任公司制，以及对房地产估价机构实行的资质等级管理制也是制约估价机构横向联合的重要原因。估价师个人持股的有限责任公司制，使得机构之间的购并、相互掺股等模式在房地产估价机构间难以运作。现行制度决定了机构之间的购并只能通过全收购实现。由于房地产估价行业的特点，全收购很难处理新老股东的利益关系和机构经营中的风险控制。

    6、房地产估价机构属服务性行业。在我国目前的市场环境下，其业务来源主要依靠人际关系，公司规模及品牌影响力的作用还没有显现。在地理并购中，如何留下关键雇员和客户是根本性的问题。

    7、政府对房地产估价机构的限制和保护也制约着横向联合。目前，在一些地方如深圳、中山等地，政府主管部门为防范估价机构出具虚假估价报告，对估价机构出具的估价报告及估价结果实行确认制度。这种制度的出发点很好，但严重制约着品牌机构的形成和估价行业的发展。此外，目前实行的估价机构跨区域作业实行的备案制度，被一些地方的行政主管部门错误地用作保护地方估价机构的保护伞，制约了估价机构的跨地区发展。

    8、行业法律法规不够健全。估价机构，估价师个人对出具的估价报告承担什么责任，如何负责等没有明确可操作的法律和法规。

    由此看来，建立在良好愿望基础之上的估价机构的横向联合，目前的时机和条件尚不成熟，机构内部也缺乏足够的源动力。这就不难理解为什么房地产估价机构的强强联合，打造具国际竞争力的房地产估价机构的讨论只停留在口头上，而无实质性的进展。[page]

    所以，我认为，目前我们要研究的不是如何打造的问题，诸如架构、机制、方式等等，而是应该讨论如何创造条件的问题。

    第一，必须加快全国统一大市场的建设。对各地一些不符合市场准则的政策和限制措施必须坚决取缔。取消机构异地从事业务的备案制度，这种制度在有些的地方实际保护当地机构的保护伞，不利于大型估价机构的垮地区发展；取消对房地产估价报告的确认，备案等制度，这种制度用同一把尺子度量不同房地产估价机构的产品，使得优劣机构的产品最核心的内容——估价结果高度一致。从而使得报告使用人也无需关心该报告是由哪个机构出具的，只要关心该报告的结果是否被有关政府管理部门确认（备案）。从而导致市场失灵，极大地限制了品牌机构的发展。

    第二，加快立法建设。建立和健全对房地产估价机构，房地产估价师个人出具报告质量的鉴定制度、出具不实报告的赔偿制度和相应应该承担的法律责任。保障查处非法有章可循，违纪违规承担责任。

    第三，加大监督查处力度。这是房地产估价机构坚持诚信，公证执业的保障。

    第四，政策引导。估价机构的强强联合，本身是一种市场行为，但仅靠市场本身的力量是不够的，政府应该予以必要的干预，从机制上引导、从方向上控制、从力度上促进。让有形的手与无形的手很好的结合，加快推进房地产估价机构的强强联合。

    1、可以在国家一级资质基础上，再设立一个更高级别的资质，设定更高门槛，赋予该级别资质的估价机构从事大标的、特殊目的和用途等高端产品的资格。房地产估价机构要想争夺该部分市场，必须创造条件，强强联合。现行国家一级机构区域色彩很浓，在各区域有一定影响力。打造的更高一级房地产估价机构一定是全国性的。

    2、通过各种形式和方式，给大型机构以优惠和鼓励，扶植大型机构的发展。

    3、取消现行对估价机构不合理的管理规定。估价师个人持股，自然人持股的制度使得估价机构间的并购变得困难了。本来就复杂的机构法人间的并购还须转换成房地产估价师个人持股的形式来实现。房地产估价机构名称的限制，法人代表的限制等制约了机构多种经营和规模发展。为了满足相关要求，很多机构不但没有做大，反而做小了。

    在深圳，有一批做得不错的房地产中介机构，经营房地产估价、策划、一手楼代理、二手楼经纪、房地产咨询等多种业务。由于要满足政府对房地产估价机构设置的有关要求，他们拆分了。我们也经常看到有些机构递上来的名片，上书XX房地产估价公司，XX资产评估公司，XX工程造价咨询公司，XX地产交易公司等等几个牌子，实质上是一套人马多个牌子。是为了满足不同行业管理的要求，他们不得不设立（拆分）成几家公司。这几家公司基本多是自然人股东，从法律上他们相互毫无关系，既然被放到了一起，他们之间的关联关系也就不用多说了。这不但增加了机构的运营成本，同时也造成了一定程度的管理混乱。实际上房地产估价师是不是股东并不重要，重要的是我们应该对不同的主体扮演的不同角色和应该承担的责任进行严格界定。一个估价机构的全部估价师，实际上不可能全是股东，那又怎么办呢？

    第五，提高房地产估价机构负责人的认识和管理水平。从上个世纪90年代开始，世界经济出现了全球一体化加速发展的势头，全球市场逐渐向统一的大市场迈进，区域经济分工越来越明显。从90年代后期至今，世界性的第五次并购浪潮扑面而来。加入WTO后，我国机构开始全面接受跨国机构强有力的挑战。在巨大的市场诱惑之下，跨国机构蜂拥至我国。而我国大多数机构面临的现实情况却是，机构的总体规模较小，竞争实力普遍较弱，资源配置重复，组织结构落后，专业化协作水平低，过度竞争与垄断并存，相当多的机构尚未在技术体系、管理体系和企业文化等方面形成核心竞争力。在这种大背景下，国内机构不能仅仅将眼光放在与国内同行的竞争上，而应该放眼国际，把注意力集中在企业自身的长远发展上，通过强势企业之间主动展开战略性的强强并购，以达到快速壮大企业实力、迎接跨国企业不断蚕食国内市场的竞争甚至与之争夺国际市场的目的。我们认为，战略并购才是企业并购的正确选择，而强强并购则是企业快速做大做强的最有效途径。[page]

    我国机构一方面面临经济全球化的强大压力不得不进行大规模的并购，尤其是能够使企业快速壮大的强强并购；一方面又受到客观环境的重重制约，实实在在处于两难的境地。对于这些问题，政府部门需要站在更高的视点上，着眼于整体利益，促进和引导企业的强强并购；而机构领导层更要充分意识到企业所面临的竞争压力，以更加积极主动的姿态寻找强强并购的机会，我国房地产估价机构也不例外。

    中国房地产估价师