美国住宅小区的相关规定

　 为了防止房地产开发商利用对住宅小区的控制权，寻租牟利，侵害和剥夺广大业主的财产权利，并避免由此引发的大量争议和纠纷，法律对开发商必须于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权，作出了强制性规定，小区控制权属于小区内的全体业主。美国法律一般将住宅小区划分为专有部分和共有部分，业主对专有部分拥有独立的所有权，与其他业主一起对共有部分拥有共同所有权。换句话说，在美国的住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。小区里的所有建筑与设施分为专有和共有两类，小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。小区内绝对不允许有既不属于业主专有，也不属于业主共有的“飞地”存在。

小区车库及停车位的归属

美国法律对小区内的车库及停车位所有权的制度设计，遵循了以下两个最基本的原则，一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库及停车位的所有权，二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。在现代社会里，对于业主来说，停车位实质上是一种与生活必需品几乎同样重要的资源。这项极为重要的资源如果被小区业主以外的他人控制，他人就能够以此来盘剥业主以谋取高额的垄断租金或者垄断利润。这既严重损害业主的利益，也违背了市场经济公平交易、自由竞争的基本原则。不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库或者停车位的所有权，就是要避免小区业主以外的其他人对小区内车库或者停车位所有权的垄断进而向业主收取高额垄断资金。如果允许小区内车库或者停车位的单独买卖，车库或者停车位就有可能转让到业主以外的他人手里。住宅小区是生活区，小区内业主以外的任何其他人不得在住宅小区内从事营利性经营活动，包括经营车库或者停车位的出租业务，严禁开发商在住宅小区内兴建经营用的停车场。美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的停车场及停车位，但那是指在住宅小区的范围以外专门外建造、开发并经营，本身就具有区分所有性质的专门停车场及停车位。美国法律对小区内的车库及停车位所有权归属的制度安排有大致有三种方式。第一种方式是将小区内的车库及停车位界定为共有部分，其为小区内全体业主的共有财产；第二种方式是将小区内的停车位界定为房屋单元的组成部分，如果住宅小区是按每户一个地下停车位的原则设计的，则可以为每个房屋单元的业主指定一个固定的停车位，该地下停车位从属于房屋单元，只能随房屋单元转让而转让；第三种方式是将小区内的停车位界定为指定供专用的共有部分，小区内的停车位属于小区内全体业主共有，但可以通过协议将停车位指定供小区内某房屋单元的业主专用，该业主对指定供其专用的停车位不享有所有权，仅有使用权，且该使用权仅能在小区内的业主之间转让，不得转让给小区业主以外的任何其他人。

小区内会所所有权的归属

在美国，在住宅小区内建会所被视为一件非常奢侈的事情，除了个别极豪华的住宅小区外，绝大多数住宅小区里没有会所这一设施。一般不允许开发商在住宅小区内为自己兴建任何对外经营用的设施，包括会所在内。如果开发商要建这项设施，则应与住宅小区分开，另外立项，另外建设。归根结底，住宅小区的控制权归全体业主所有，不允许开发商在小区内为开发商自己建设经营性的会所。前面说过，在区分所有物业产权法律制度中，住宅小区里的所有建筑与设施分为专有和共有两类，小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。因此，一般地，即使住宅小区里建有会所，也为全体业主的共有财产。

小区绿地归属

小区“绿地”不是一个法律和内容上十分严谨的概念，它实质上是指整个小区内除建筑物地基以外的全部土地。依美国法律，除业主专有部分之外的小区全部，是小区内全体业主的共有部分。小区范围内除建筑物地基以外的全部土地为小区内全体业主的共有财产，每个业主对小区内全部土地的共有权份额，依其房屋单元的面积在小区总建筑面积中所占的比例或者其房屋单元的价值在小区总价值中所占的比例确定。法律不允许小区业主以外的其他任何人在小区里拥有任何一片土地，无论这片土地是绿地还是其他性质。概言之，小区业主对小区范围内的全部土地拥有权利。如此规定，是为了防止小区业主以外的他人取得对小区范围内土地的权利，防止业主在生活中受制于小区业主以外的他人。这样的制度安排，既贯彻了市场经济公平交易、平等自愿的原则，使业主的利益免受损害，又避免了不必要纠纷的发生。