上海市罗山中学诉上海古松建设有限公司房屋租赁合同纠纷再审案

中 华 人 民 共 和 国
上 海 市 浦 东 新 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书

（2002）浦民一（民）再初字第10号

　　原审原告上海市罗山中学，住所地上海市浦东新区博山东路41弄18号。
　　法定代表人任富恒，校长。
　　委托代理人张金城、崔嵬，上海市东信律师事务所律师。
　　原审被告上海古松建设有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇。
　　法定代表人韩俭庚，经理。
　　委托代理人徐仁，上海市经纬律师事务所律师。
　　原审第三人陈社林，男，1961年6月24日生，汉族，住上海市浦东新区长岛路1338弄28号401室。
　　原审第三人王春斌，男，1968年4月2日生，汉族，户籍地为上海市殷行路650弄4号302室，现居美国。
　　原审第三人上海毅德投资顾问有限公司，住所地上海市浦东新区商城路618号。
　　法定代表人张雷，董事长。
　　委托代理人汪ming铭，郑传本律师事务所律师。
　　原审第三人上海弘丰咨询有限公司，住所地上海市浦东新区张江镇建中村2队。
　　法定代表人孙水明，经理。
　　委托代理人徐仁，上海市经纬律师事务所律师。
　　原审原告上海市罗山中学与原审被告上海古松建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于1999年9月8日受理，原审中本院追加陈社林、王春斌、上海毅德投资顾问有限公司、上海弘丰咨询有限公司为本案第三人，并于2000年1月27日作出（1999）浦民初字第6557号民事判决，已经发生法律效力。2001年2月6日，原审被告向本院提出再审申请，本院于同年3月5日以（2001）浦民监字第9号通知书驳回其再审申请。原审被告于同年7月14日又向上海市第一中级人民法院提出再审申请，该院于同年9月19日以（2001）沪一中民监字第609号\'关于建议对上海古松建设有限公司房屋租赁一案进行再审的函\'，建议本院对本案进行再审。2002年5月14日，本院作出（2002）浦民监字第31号民事裁定书，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2003年6月20日公开开庭进行了审理。原审原告的法定代表人任富恒及其委托代理人张金城、原审被告的委托代理人徐仁、原审第三人陈社林、原审第三人上海毅德投资顾问有限公司的委托代理人汪ming铭、原审第三人上海弘丰咨询有限公司的委托代理人徐仁到庭参加了诉讼。原审第三人王春斌因下落不明，本院依法向其公告送达了民事裁定书、开庭传票，王春斌未到庭应诉。本案现已审理终结。
　　原审原告诉称：浦东新区博山东路7－15号罗山综合楼系原审原告出资建造。1998年9月18日，原审被告明知原审原告未取得该房屋所有权证，即与原审原告签订了一份《协议书》，约定原审原告将上述房屋租借给原审被告使用。因原审原告至今未能取得上述房屋的所有权证，故要求确认该《协议书》无效，判令原审被告迁出。
　　原审认定：坐落本市浦东新区博山东路7－15号罗山综合楼A（1－4）层房屋系原审原告出资建造，原审原告至今未取得该房屋所有权证。1998年9月16日，原审原告与上海爱心经济发展有限公司签订了一份《房屋租赁中介代理协议书》，根据协议书约定，原审原告全权委托上海爱心经济发展有限公司负责将上述房屋对外租赁。同年9月18日，上海爱心经济发展有限公司与原审被告签订了一份《中介协议》，该协议约定，上海爱心经济发展有限公司将原审原告委托其出租的上述房屋介绍给原审被告，并收取原审被告中介服务费30万元。同日，原审原、被告签订了一份《协议书》，《协议书》约定：原审原告将博山东路7－15号罗山综合楼A（1－4）层，建筑面积为2,300平方米的房屋租借给原审被告使用，一次租断价格每平方米2,000元，租期自原审原告交付原审被告钥匙之日起25年；在租赁期内，原审被告有权自行决定将上述房屋转租他人。该《协议书》对付款方式及双方的责任、义务等均作了约定。《协议书》签订后，原审被告先后给付原审原告房屋\'租金\'140万元。1998年12月15日，原审被告与上海弘丰咨询有限公司签订了一份《房屋使用权转让协议》，原审被告将上述房屋中的第三层建筑面积为585平方米的房屋转租给上海弘丰咨询有限公司使用，转让年限自1999年1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日，原审被告与陈社林签订了一份《房屋使用权转让协议》，该协议约定，原审被告将上述房屋中的底层，建筑面积为200平方米房屋转租给陈社林使用，转租年限自1999年1月至2024年6月30日止。陈社林于1998年12月15日进入该房装修。1999年1月28日、2月28日，原审被告与王春斌分别签订了一份《房屋使用权转让协议》及《附加协议》，原审被告将上述房屋中的第二层建筑面积为414.72平方米房屋转租给王春斌使用。同年3月25日，原审被告与上海毅德投资顾问有限公司分别签订了一份《房屋租赁协议》及《租赁合同》，原审被告将上述房屋中的第四层办公室四间、一至二层部分房屋转租给上海毅德投资顾问有限公司使用。原审被告对上述房屋中的第四层部分房屋进行了装修。
　　原审认为，原审原告未取得博山东路7－15号罗山综合楼A（1－4）层房屋所有权证，即与原审被告签订房屋租赁协议书，违反了有关法律规定，应认定无效。造成该协议书无效的主要责任在于原审原告。而原审被告明知原审原告未取得房屋所有权证却与原审原告签订协议书，也有一定过错，应承担相应的责任。原审原告基于该\'租赁\'关系而取得的房屋\'租金\'应返还原审被告。鉴于原审被告实际使用了上述房屋，故应支付相应的房屋使用费。因原审原告未能提供证据证明其在1998年9月19日即将上述房屋交付原审被告使用，故其要求将给付使用费的日期确定为1998年9月19日，本院难以支持。考虑到原审第三人陈社林已在1998年12月15日进入上述房屋装修，故原审原告将上述房屋交付原审被告使用的日期可认定为1998年12月15日。原审原告收回上述房屋后，应承担原审被告支出的房屋装修费现值。原审被告要求原审原告赔偿30万元中介费，8万元招商费用，支付100万元违约金，因缺乏依据，本院难以支持。原审被告在审理中提及的7万元借款，与本案非同一法律关系，原审被告可另案诉讼解决。各第三人在迁出上述房屋后，其损失亦可另案诉讼。原审依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：
　　一、原审原告与原审被告于1998年9月18日签订的《协议书》无效；
　　二、原审被告、原审第三人应在判决生效之日起三十日内迁出浦东新区博山东路7－15号罗山综合楼A（1－4）层；[page]