教学楼抵押案

2000年9月，某外国语学校与某信用社约定，以学校的教学楼和教师办公楼两栋房屋及其所占有的土地使用权作抵押，贷款500万元。合同签订后，双方到当地房管局办理抵押登记。抵押登记经办人蒋某、审核人谢某在审查、核对过程中违反法律规定，明知学校教学设施属于不能抵押的范围但仍予以抵押登记。2000年11月，外国语学校又与某银行约定，以教学综合办公楼作抵押，贷款210万元。蒋某再次违反法律规定，给予办理了抵押登记。此后不久，外国语学校宣告破产，学校法定代表人不知去向。信用社、银行因抵押贷款合同无效，丧失优先受偿权，导致信用社的240多万贷款本金、银行的50多万贷款本金无法追回。信用社因此将房管局告上法庭。法院经审理查明，蒋某行使行政管理职权过程中违反法律规定，明知学校教学设施不得贷款抵押而予以登记，造成290多万元的重大经济损失，因此法院撤销了房管局对该教学楼的抵押登记。蒋某的行为已构成滥用职权罪，依法判处有期徒刑两年，缓刑两年，谢某另案处理。

评析

一、以公益为目的的教育设施不能设置抵押

针对本案，首先应明确的是该外国语学校教学楼是否是以公益为目的的教育设施。根据我国《担保法》第三十七条第三款规定，“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”不得抵押。《城市房地产抵押管理办法》第八条第二款也规定，“用于教育、医疗、•市政等公共福利事业的房地产”不得设定抵押。因此该抵押登记无效。抵押权人信用社和银行因抵押无效而丧失优先受偿权。

二、本案中蒋某的行为已构成滥用职权罪

所谓滥用职权罪，是指国家机关工作人员故意逾越职权或者不履行职责，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的行为。（（刑法》第三百九十七条规定，“国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。”房管局工作人员蒋某、谢某在办理该宗抵押登记时，明知教学楼不得抵押却为其办理抵押登记，导致登记被法院撤销，给银行和信用社造成重大经济损失，应按照该条规定处理。

三、外国语学校的教学楼是否属以公益为目的的教育设施

根据《民办教育促进法》第三条规定，民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。本案中用来抵押的外国语学校无论是民办还是公办都是以公益为目的，属于法律规定不能作为抵押的物。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十三条规定“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”对于公益性质的学校来说，只要是以教育设施以外的财产设定抵押是可以的。

四、房管局有过错

房管部门在本案登记中存在过错。从而导致本不能设立抵押的房产设立了抵押，应该承担相应的责任。同时，某信用社也存在过错，对于法律明确禁止设立抵押的房屋依然与学校签订抵押合同，违反了法律的禁止性规定，应该承担相应的法律责任。《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”

提示：登记机关及其工作人员在办理登记时应审查抵押物是否属法律不允许抵押范围以公益为目的的教育设施。不能设置抵押。