买房未过户房屋归他人
法官提示：房产交易须及时办理产权变更登记
四年前，章女士从破产清算组购得一上一下的店面房，哪知四年后被毛女士告上法庭，被认为是侵权，要其立即迁出。
【案情】
原海安某轧花厂以收购棉花为由，经主管部门向沿口供销社借得6万元，后将资金投入开办农贸市场──兴办海安县华源贸易有限公司。沿口供销社因经营不善，于2001年初向法院申请破产还债，海安县人民法院作出(2001)安经字第10号裁定，裁定沿口供销社破产还债。供销社清算时，华源公司以一上一下的店面房给供销社破产清算组抵算借款。
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2002年3月11日，破产清算组发布第5号招标公告，对原沿口供销社部分资产公开招标出让，其中位于李堡农贸市场北大门西边由东向西第9间(一上一下)底价3.5万元(公告期内整体购买，底价优惠0.3万元),报名时间自2002年3月12日8时到当月20日15时,中标人在付清受让金后1月内，出让方与其办理资产交接手续，土地证、房产证的办理及其相关的一切费用由受让方自理。章亚平于3月20日报名并缴付保证金6400元，3月23日给付25600元，购得农贸市场北大门西边由东向西第9间(一上一下)。因种种原因，章亚平未能办理房产过户。
时至2003年6月16日，海安县华源贸易有限公司因资金周转困难，以李堡新建路农贸市场内的房屋(含给供销社破产清算组抵算借款，已售给章亚平一上一下门面房)与排水设施作抵押，向海安县农行贷款400万元，4月20日签订了借款合同，约定期限到2004年5月10日，按月结息，否则农行提前收回贷款。由于华源公司未能按月付息，2003年9月25日，农行发出贷款催收通知书未果。2004年3月，海安县农行向房产过户的效力。由于买卖合同仍然是有效的合同，在章亚萍与清算组间产生一种债的关系，违约的合同当事人一方应该承担违约责任。章亚萍作为买受人可依不同情形，诉请法院判决强制实际履行，即强制出卖人办理登记，或判决出卖人承担违约责任，向买受人支付损害赔偿金。就本案而言，因毛秀萍已办理了产权变更登记在先，章亚萍只能要求清算组承担违约责任，支付损害赔偿金。要说明的是因供销社破产已结束，清算组也解散，其损失无法主张，只能自行承担。
考虑章亚萍占有房屋是给付了对价，且供销社破产已结束，清算组也解散，损失无法追偿，本案经审判人员反复调解，被告章亚萍同意于2006年4月30日前将位于李堡镇新建西路1号李堡市场内北排北大门西侧由东向西第九间房屋交还给原告毛秀萍，原告毛秀萍在接受该房屋的同时给付被告章亚萍人民币33000元。本案最终能调解结案，得益于房屋的增值以及预期收益。
【提示】
本案的发生再次告诉人们，房产登记发生公示作用，从而产生公信力。所以，法律要求当事人在设立、移转或变更物权时，必须通过交付、登记等方式，使物权变动的事实能够为第三人所知晓，其结果是一方面有效地保护了第三人，使第三人不至于因为设定物权而蒙受损失，另一方面也使当事人的利益得到保护。若当事人在享有变动物权时依法进行了公示，则其物权足以对抗第三人;若当事人在享有变动物权时未依法进行了公示，则其物权不得对抗第三人。所以，房产交易须及时办理产权变更登记，否则即便给付对价，属于合法占有，其产权也难以得到法律的保护。
