保障房让穷国富国都犯愁 具体分配总有漏洞

　　无论是在发达的美国还是处于发展中的非洲国家，解决低收入者的居住问题是困扰各国政府的一大难题。目前，各国政府采取的方式不尽相同，或租或卖，但均在设法让低收入者在可承受价格的范围内，有房可住。不过，需要指出的是，保障房的出现虽然在一定程度上满足了低收入者的住房需求，但它难以福泽全部低收入人群，在一些国家甚至因为低收入者居住过于集中，而导致社会问题频发。

　　发达国家多以租为主

　　历经百余年的发展，发达国家在保障房建设上可谓经验丰富。这些国家基本都选择了提供廉租房的方式，照顾低收入者的住房要求。

　　在日本，当地政府采取了一种“保低放高”的政策。政府为中低收入者提供“廉租房”或优惠住房贷款，保证中低收入者从“能租得起房”向“能买得起房”过渡，而高收入者的住房问题则由市场解决。据统计，目前大约有超过220万套的“廉租房”，占全部住宅的4.7%。其中，一个显著的特点是，在东京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50%以上“廉租房”。

　　在法国，廉租房的相关法律的建立可以追溯到1894年，最初主要供城市工人阶层使用的住房在当时被叫做“便宜房”。2000年通过的法律还给法国每个城市制定了占城市总住宅20%的廉租房建设目标。截至2008年，法国共有近450万套廉租房，占法国主要住房总数的17%。除日本和法国外，加拿大和中国的香港等国家和地区也都以向低收入者提供廉租房为主。

　　不过，不同的国家对申请廉租房的低收入者的条件规定也不同。日本的廉租房首先是满足单亲母亲、残疾人和老年人的需要，其次才是提供给一些刚工作居住不稳定者或者就是带着一两个小孩的一些年轻夫妻。日本有些地方政府还对残疾人入居“廉租房”采取特别减免制度。

　　日本的“廉租房”房租并不是完全按照收入多寡按一定百分比等方式收取，而是根据申请居住家庭每年提供的《收入报告书》为基础，再综合考虑房子所在位置、房子具有面积、房子兴建年数、房子具有的便利性等4个方面的“系数”计算出来的，比较繁琐。对于收入连续两年超过标准的家庭，地方政府可以命令居住者从公营住宅里面搬迁出去。因为这种住宅本身是为低收入者兴建的。如果居住者不肯搬迁的话，就要被罚高额的违约金。

　　而在法国，70%的法国居民符合申请廉租房的条件，即个人月收入低于1706欧元。这一标准根据地区略有不同，比如在巴黎地区，由于平均收入和消费都偏高，可申请廉租房的个人月收入上限达到1963欧元。法律还规定，已经享受廉租房的住户拥有“维持权”，就是说即使这些家庭收入增加也不必搬出；只是当家庭总收入超出规定标准40%以上时，管理机构可以对房租进行微幅上调。这一条款的目的是保持廉租房住宅区内的社会阶层多样化。

　　瑞士苏黎世州银行北京代表处首席代表刘志勤接受《环球时报》记者采访时表示，发达国家已经基本解决了社会的住房需求，因此他们多以廉租房为主，以满足新移民和外来打工者的住房需要。此外，西方国家旧房较多，改造成本也不高，政府也愿意将其买入后加以改造，作为廉租房使用。发达国家虽然以廉租房为主，但也同样注重类似于中国的“经济适用房”建设。例如，新加坡政府建的保障房叫组屋，它实际上包含了出租和出售两种方式，但多以卖为主。

　　发展中国家多以卖为主

　　不同于发达国家的廉租房，发展中国家多以低价卖房的形式来保障低收入者需求，也就是我们所熟悉的经济适用房。

　　在巴西，巴西政府2009年推出了“我的家园，我的生活”全国住房计划，目标是在未来3年里投资340亿雷亚尔，为中低收入家庭建设100万套保障性住房。

　　为落实这项计划，联邦政府将投资200亿雷亚尔，为中低收入家庭购买保障性住房提供住房补贴或是住房信贷补贴。地方政府负责对申请保障性住房的家庭进行登记和管理的工作，并免费提供建房用地，与建筑商签署承建保障性住房的合同等。巴西政府根据申请者的收入情况，提供不同的优惠措施，帮助低收入者买房。

　　不同于巴西由国家主力推动经济适用房建设，埃及政府则更多提倡私营资本融入社会的理念。埃及政府出台了一个名叫“青年公寓”的计划。“青年公寓”的资金50%由企业家捐助，另50%由私人发展商投资，租售价格基本上也是象征性的，以收回成本为原则。埃及前前后后建了数十万套“青年公寓”，一定程度上缓解了居民住房紧张状况。根据计划，2009至2010年，埃及拟建成大约20万套面向低收入者的住房，鼓励房产商大力开发低价房，并对他们提供免税等政策支持。

　　针对大城市住房资源紧缺的情况，埃及政府还在开罗的周围建造卫星城，目的是稀释开罗高度密集的人口，解决百姓的住房困难，开发开罗的周边地区等。为此，政府还配套了相应的优惠措施，如对公司企业，规定凡是在卫星城落户的企业，10年内免缴海关税和企业所得税；对个人，则收取比开罗低大约1/4的房价。卫星城空气新鲜，环境优美，一般分为工业、住宅和娱乐三个功能区域，设计上很合理。如今，这些城市已成为大开罗的一个特色景观。

　　同样坚持为低收入人群提供经适房的国家还有俄罗斯和南非等国。俄罗斯宪法规定，每一位俄罗斯公民都有权获得至少12平方米的住房。然而，莫斯科市政府每年只能提供100多套免费的经济适用房给无房的低收入市民，其住户只需承担维修费和物业费就可以将这套房子转为个人财产。

　　北京大学-林肯土地研究院的满燕云教授认为，发展中国家，比如巴西、俄罗斯和中国近几年的住房自有化率相对较低，随着经济的发展，一直处在起飞上升阶段，住房的价值也随之上升，因而，就给普通人提供的住房保障而言，开发经济适用房对卖方与买方都是好事。因而，开发经济适用房的比例要高于廉租房。

　　保障房问题也不少

　　保障房建设的目的是缓解低收入民众的住房需求，但是其中滋生出来的诸多问题也不容忽视。在发展中国家，保障房虽然价格低廉，但常常出现供不应求的局面，难以让所有的申请者都能得偿所愿。即便申请到房子，得到优惠的贷款条件，他们也依然备感吃力。

　　举例来说，埃及每年新建住宅保持在30万套左右，投资保持在每年近100亿埃镑(1美元约合5.4埃镑)。可以说，政府对民居建设是颇下了一番工夫。由于开罗的失业率较高，低收入的居民占多数，消费和购房能力较差，因此政府通过低息贷款的方式资助家庭购置住房，即每年提供6.5亿埃镑，年息5%，购房者每户可向政府申请不超过1.5万埃镑的低息贷款，40年内偿还。可是由于开罗的房价逐年节节攀升，1.5 万埃镑仅能买到约四五平方米，对买房者无异于杯水车薪。[page]

　　按照规定，埃及政府允许购房者向银行申请商业贷款，以弥补政府低息贷款以外的不足部分。但实际情况是，银行的商业贷款利息过高，将不少人拒之门外，同时，由于法律禁止银行在借贷人无法还清贷款的情况下没收住房，即禁止银行进行房产抵押贷款，这样，银行对欲购房者提供贷款的积极性就不高。加之，一些借贷者要么一贫如洗，缺乏偿还能力，要么信誉不佳，想方设法拖延偿还时间，所以各家银行都有苦难言，纷纷抬高贷款的“门槛”，出台了一系列苛刻而繁琐的手续，以“扎紧钱袋”，保护自身利益不受损失。

　　相比之下，廉租房的申请者虽然没有难贷款的麻烦，但是他们也同样面临申请难的困扰。在埃及，想住廉租房的人要排队，住上廉租房的人即便收入超标也迟迟不肯搬走。一些个体经营者甚至钻政策的空子，故意做低自己的收入情况，以骗取廉租房居住。由此出现了“廉租房”的停车场里面经常停着高级轿车，偶尔还能看见养着高级宠物的人出出进进。

　　除上述问题外，保障房在一些国家还引发了不少社会问题。在法国，正是2005年巴黎郊区发生的骚乱引起了法国社会对廉租房政策的广泛讨论。一些右翼人士认为该措施造成了众多拥有移民背景的低收入人群密集居住在一个区域，削弱了他们与法国主流社会接触机会；同时，该区域周边原居民由于不适应街区环境和文化的变化而纷纷搬走，使所在街区教育、消费等配套设施质量普遍下降，最终陷入类似于贫民窟的状态，从而引发失业率增加、青少年辍学、团伙犯罪等各种威胁社会安全和稳定的因素。而左派人士则反驳，廉租房集中在某些区域的原因正是许多右派执政的城市宁愿交罚款也不肯建设规定比例的廉租房。此外，廉租房也常常出现在党派非法资金来源等政治丑闻中。

　　满燕云认为，在中国，政府应当同时大力推进廉租房和经济适用房的建设。当前，中国大城市中数量巨大的流动性强的打工人口无处居住，他们应当居住在廉租房内。刘志勤也表示，政府应同时加大廉租房和经适房建设，因为廉租房满足的是短期过渡需求，而经适房是满足低收入者的长期需要。政府需要在政策上予以更多的倾斜和明确化。