全球房地产滑向"非理性繁荣" 泡沫即将破裂

    “购买房地产是你最安全的投资方式，房价永远不会像股价一样下跌。”这是全球无数的房地产商在促销时，向客户作出的诱人承诺。那么，这种承诺究竟有多大可信度呢？日前，英国《经济学家》杂志发表系列文章指出，在世界上很多国家，房地产正像股市一样陷入“非理性繁荣”，房地产泡沫即将取代股市泡沫，“迟早会破裂。”

    房地产业据认为是世界上最大的买卖。一项评估报告显示，房地产的建造、销售、租赁及各种相关收益，高达富裕国家国内生产总值的15%左右。然而，世界各国的房价浮动信息却总是不如股价那样及时。为此，《经济学家》根据对全球13个发达经济体1975年以来房价的统计，编制出全球房价指数。自去年以来，该指数每季度更新一次。该杂志的最新研究结果发现，1995年以来，美国的实际房价上涨了27%，特别是一些大城市的房价涨幅更是令人吃惊，比如旧金山和纽约的房价涨幅就分别高达70%和47%。即使在20世纪70年代末和80年代末两次出现房地产热时，其涨幅也只有现在的一半左右。

    与此同时，在欧洲，爱尔兰的房价上涨了3倍，荷兰和英国的翻了一番以上。仅去年一年，英国房价就蹿升了25%，在13个国家中高居榜首。扣除通胀因素，除日本、德国、加拿大及意大利外，其他9国的实际房价涨幅均超过了25%。

    房价涨得“有些不合拍”

    这一轮房价上涨的特殊之处，主要在于其时机“有些不合拍”。一般说来，在经济不景气的情况下，房价应该下跌，但是这次却出人意料地不跌反升。有些专家认为，大多数国家通胀偏低，使各国中央银行得以大幅下调利率，有些国家的利率已降至接近于零的水平，从而有利于消费者贷款买房，最终导致房价飙升。但《经济学家》则指出，许多国家的实际利率并不低。比如英国，抵押贷款的税后实际利率仍高于20世纪六七十年代。支持房价上涨者提出的另外一个理由是，人口不断增长与住房供给有限之间的矛盾不断激化，导致了房价的必然上涨。但该杂志指出，供给不足已体现在房价中，不应继续刺激房价无限制的飞涨。它举例说，香港可谓寸土寸金的代表，但这却未能阻止其房价在过去5年中暴跌65%。

    对经济的冲击会更为猛烈

    其实，世界范围的房价上涨，并不是供求关系真的发生了这么显著的变化。不论居民住房还是商务写字楼，其需求量并未大幅增加，而是人们把买房作为了赚钱的手段。随着近年全球股市持续下滑，特别是高科技股的暴跌，致使大量资金从股市撤离。各种基金和信托公司等又把这笔资金大多投向了房地产，促使房地产泡沫不断膨胀。以英国为例，在过去3年里，股价下跌了40%，而房价却上涨了55%。

    毋庸置疑，房价上涨可以促进开支，刺激经济增长，但房地产如若形成泡沫并破裂，其对经济的冲击会比股市泡沫破裂更为猛烈。原因在于，首先，房价对消费者的财富效应更大，因为拥有房产者远远超过拥有股票者；其次，与证券投资不同，在购房时，人们更喜欢用借钱的方式；最后，一旦泡沫破裂，房主无法按期偿还贷款，银行的坏账将猛增，最终连累整个宏观经济遭受沉重打击。

    实际上，在不少国家，特别是在美国、澳大利亚、英国和爱尔兰等，未来几年内，房地产泡沫都将陆续破裂，实际房价预计将下跌15%乃至30%。《经济学家》就此指出，目前房价的过度上涨已为我们敲响了警钟。

    摘自《环球时报》