俄罗斯商用房地产

    最近俄罗斯，房地产市场的亮点是首都莫斯科商用房地产的异军突起。由于俄罗斯房地产市场商用楼宇供给不足以及可用资金充足，投资者普遍预期有两位数的回报，商用房地产市场走高的趋势在所难免，但同时商用房地产投资市场有待完善。

    在过去的几年里，俄罗斯经济的显著特点之一是越来越多的公司涌向首都莫斯科。大量公司的涌人造成莫斯科高级办公写字楼供求关系严重失调。目前，莫斯科商用办公写字楼的需求极其旺盛，A级写字楼的空置率仅为约3％，相比之下，伦敦和法兰克福的空置率却高达11％和14％。对此，房地产咨询公司莱坊国际’(Knight Frank)公司莫斯科分公司开发部主任纳塔莎’雷特亚姆认为，莫斯科A级和B级办公写字楼总面积过低(仅有80万平方米)是造成供求失调的原因。

    供给的紧缺培养并形成了一个高收益率的商用写字楼市场。在莫斯科，承建高级写字楼的收益率高达13％至14％，比欧洲其他地方的收益率高1倍左右。莱坊国际欧洲公司总经理柯里斯·贝尔认为，这种情况给开发商带来了机遇。他说： ·在莫斯科，5年内开发商便可收回建筑成本，而在英国则需10年以上，更不必说还有高达 20％的投资回报。”在这种情况下，俄罗斯国内的石油和天然气公司以及越来越多的当地开发商纷纷进入商用写字楼市场也就不足为奇了。

    业内人士认为，当地资本的介入正说明俄罗斯是一个新兴的商用房地产市场，但投资市场远未成熟。世界知名房地产咨询公司DTZ公司莫斯科分公司总经理斯蒂芬，威尔逊估计，这种融资方式会持续12到 18个月，加上今后两年来自国外的投资纷纷出现，最终会在5年内形成一个成熟的投资市场。

    目前，俄罗斯商用房地产市场不成熟还表现在缺乏有声望的承租商、欠缺不含中止条款的长期租约、法律制度不透明以及缺乏使用柔韧性强的地砖的优质楼字等方面。但多数投资商认为俄罗斯发展成为成熟投资市场的最大的障碍在于围绕办理计划审批、租赁和永久财产权以及税收体制方面的繁琐程序。

    此外，可观的收益本身电阻碍了俄罗斯投资市场的成长。这是因为俄罗斯开发商仅靠租金的可观收入便足以让他们心满意足，于是投资兴建写字楼以赚取销售利润显得缺乏动力，2003年算得上投资销售的实例只有五六宗。

    债务市场的发展也势必推动市场竞争。由于俄罗斯国内银行坚持进行短期贷款业务而且贷款利率高达14％至18％，债务市场将取而代之，为开发商和投资商提供资金。另外，长期的、非银行融资方式的发展也就意味着房地产行业可以进行借贷投机，这样，许多外国投资者有望得到由风险来调节的投资回报。

    中国房地产报