美国物业管理的两大特点

提供优质服务

在美国，物业管理公司为居民提供优质服务项目，主要表现在以下几个方面：

1、服务体系严密。尽管有些小型物业管理公司未必部门齐全．但必定功能齐全，有专职人员分别负责会计、保安、工程等各项工作。小公司无力承担某些项目时， 专业公司通常能及时到位，因此业主不必为此操心。物业管理各部门工作都十分认真，如工程部门会不定期测试火警系统，并及时对电力、暖气等设备进行维修和保养．

2、管理资料齐备。社区的电脑管理系统中，不但有物业管理公司本身酌资料，各种图纸、管线资料都非常详尽，同时业主和租户的资料也应有尽有。这样一旦需要查询，公司便可迅速作出反应．为了掌握丰富的资料，提供优质服务，物业管理公司一般在物业开发时就已成立，有的甚至在项目规划时就提前介入，以便在设计时向业主或开发部门提出合理的建议，如对绿化计划、停车位设计等提出建议，以便使物业有更高的管理水平。

3、除日常管理工作之外，物业管理公司同时还在努力为居民创造一种既舒适、又有人情昧的居住环境上．如在住宅区内，购进一流的管理设施，开设超市、图书馆．餐厅．理发室等。在此基础上还较重视开展人际交往，增强人与人之间的交流。例如纽约市某社区的物业管理机构，为招揽住户，宣传本区的独特优越性．开拓房产经营事业，在普遍缺乏人情味的美国社会：推出·我们有缘同住”之类的口号，在社区组织各种各样的活动，如体育比赛、舞会及文艺演出等，使住户之间。住户和管理机构之间有必要的沟通和理解．他们在社区还办有报纸和独立的闭路电视系统，介绍有关信息，宣传社区管理制度等，这样，有的居民虽远离都市，但在生活方面并不感到单调．这种社区活动，反过来又会为物业管理公司赢得声誉．

4、美国物业管理服务至上还具体体现在对物业管理从业人员素质的高要求上．在美国．物业管理经理人员或工程师需要专门的资格证书，必须大学毕业，还必须接受必要的课程教育，因此，虽然公司人员很少，但都有很强的责任心，讲究工作效率．

5，为了使业主和租户放心，物业管理公司往往还在物业保险上作较多投入．美国现代房屋保险主要有产权保险和房屋保险．其中，产权保险的保险标的就是房地产产权，保险费通常按投保物业的价值确定，一般为物业价值的0．075％。房屋保险又分为三种：一是屋主保险；二是住户保险(屋主保险按物业内外的损害情况赔偿，住户保险指除了水灾，地震等意外灾害之外的各种赔偿)；三是地震险(如在加州．地震频繁，此险就被政府强制规定购买)．一般的物业管理要涉及如下保险：火灾险，保险金额为保险总额的0.151％；台风险，保险金额为住宅总值的1．68％；地震险，保险金额为住宅总值的0．18％；其他险保险金额为住宅总值的0．021％．按住房建筑每套10万美元计算，则每户每年为2032美元．适当的保险，对吸引住户是极为有利的，这样，业主和住户就会更加放心地选购和租住．收费有章可循

众所周知，美国是一个典型的合同社会．物业管理收费自然也离不开合同，美国各地物业管理合同对收费的规定往往要受所在地区，环境、设施和管理方式等的影响，收费标准和收费项目也是十分复杂的．但各地物业管理收费原则上都必须以物业管理公司与业主之间达成的年度预算为基础，在年度预算的基础上可以给物业管理公司一定的收费机动权．物业管理公司的服务性收费，目前在美国主要流行两种计算办法：

第一种方法是根据物业管理公司与业主之间已经达成的年度预算总额的百分比收取，即按月收取年度预算所规定的各月收取费用的百分比作为管理费．如该年度预算总额度如果为10万美元，则各月份平均收取的百分比率为0．83%如果各月份不尽相同，则需分别确定各月份的收取率．

第二种计算方法是根据利润来计算管理费用．这种计算方法可以鼓励物业管理公司在社区内外开展多项经营服务的积极性，业主与物业公司都乐于接受此种方法．

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