国外如何帮低收入者买房

英国：允许购买“部分产权”让众多家庭圆了买房梦

今年5月末，英国工党政府刚进入第三个任期，财政大臣布朗就宣布，政府将推行一项新的“部分产权”购房计划，购房人可以先购买50％的产权，其余部分由政府、银行或抵押银行分担，并以低于市场的价格租给房主。这样，首次购房者只须凑足一半市价的钱，就可以购房了。在许多新建的试点小区，新户主便是以“部分产权”方式买下了自己的第一套住房。许多人在接受记者采访时说，他们从来没有想过，在伦敦房价这么贵的地盘上竟然拥有了自己的房子。根据这项计划，5年内10万低收入家庭可以买得起房。布朗宣布的这一计划，其实只是英政府推行“居者有其屋”系列政策的一部分。

近十儿年来，英国经济持续增长，失业率低，银行利率低，购房需求旺盛，房地产尤其是住宅供不应求，价格连续十几年以超过10％的速度上涨，最近3年房价上涨幅度更超过了20％。以伦敦为例，住房价格10年内涨了两三倍。记者在6月1日的报纸房产版上看到，市中心一居或两居的公寓价格多在15万至20万英镑(1英镑约合16元人民币)之间。本报记者站地处市区外围，10年前十多万英镑就可买下两室两厅或三室两厅的住房，现在至少要30万英镑左右。在当地媒体的房产版上，售价超过100万英镑的普通住宅也不少。房市的兴旺使有房者资产大大增值，有力地带动了消费市场。

但是，由于房价涨幅大大超过个人收入的增幅，房价已经从家庭平均年收人的四五倍上升到10倍以上，年轻人初次购房越来越困难，低收入阶层更是只能“望房兴叹”。英国房屋贷款理事会的报告称，英国首次购房者的比率1994年为55％，2004年锐减到29％。另一项调查显示，不满24岁的年轻人，1990年的购房率是34％，2004年降到了18％；而租房率则从35％增长到51％。工党政府1997年上台时提出，使“居者有其屋”的比例达到75％的计划，在高涨的房价面前变得渺茫。

在英国，住房政策的制定和监管是由副首相办公室负责的。自2003年起，副首相办公室陆续出台了多项政策和措施解决低收入者购房的问题，今年又提出了一个五年计划，强调要以可接受的价格为每个家庭提供体面的住房。

英国政府近期出台的政策重点向三类人倾斜：一是低收入人群，二是首次购房的年轻人，三是社区关键岗位的服务人员，如护士、小学教师、消防员等。具体政策有：一、在批准建房土地时，要求每一个住宅小区必须包括一定比例的低价住房。这种住房都是总价在6万英镑以下的低成本、小户型住房，质量与其他住房完全相同。英国政府计划5年内建设8万套此类住宅。二、为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款。三、与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权。四、向租住地方政府福利公房的30万住户折价出售房屋，房屋售价最低只要两三万英镑。五、将购房印花税的起征点提高到12万英镑，此举将确保超过50％的首次购房者不用交印花税。六、政府在建房用地上的限制进一步放宽，允许使用废弃土地、公共绿地边缘等“灰色土地”来建设住宅。

英国政府出台的上述新政策，受到了普遍欢迎，但也有批评者说，没有房源，一切等于画饼充饥。因此，去年以来政府加大了鼓励建房的力度。

针对建房土地不足的问题，政府做出规划，在伦敦周边人口集中的肯特、米尔顿凯恩斯、11号高速路走廊、泰晤士河通道等地开发大面积的新住宅区。布朗表示，政府已在伦敦，等城市购买了近100块土地，用以建造更多普通人能买得起的住宅。

英国政府还设立了房地产投资基金，并对这种投资予以免税，以促进房屋建设。据统计，在这些政策的刺激下，英格兰地区2005年1月至3月房屋开工4．03万户，比上年同期增加5％；伦敦2004年度住房建设更比上年同期增加了23％。日前，布朗表示，政府还将为那些首次置产者提供额外帮助，在2010年以前增加200万房主，使英国的房产拥有者达到75％。

韩国：一户一宅，多宅重税

伴随着韩国的现代化进程，韩国的城市化也在迅速推进。1960年，韩国只有38％的人口居住在城市；到了2004年，韩国城市人口已上升到89%。城市人口的急剧增长造成了城市住房的短缺，房地产价格也随之飙升。为解决住房短缺、稳定房价，韩国政府把“居者有其屋”作为主要施政目标。为此，自上个彤己70年代末以来，韩国采取多种措施，一方面加快住宅建设，同时将推行“一户一宅”制作为工作重点，确保大多数国民有“自己的家”。

韩国的“一户一宅”制，简单地说，是指一个家庭只允许购买一套住房。为解决广大低收入者的住房问题，韩国政府实施了一种优先为无房户提供住房的制度。具体的实施办法是，无房户在购房前须到政府指定的银行存款，存款额度每年约20万韩元(约合1700元人民币)；在银行累计存款两三年后，可获得购房资格。获得购房资格后，按先后顺序进行排队。政府提供给低收入者的住房一般都是两室一厅的房子。新住房建成后，购房者可根据自己的需要看房，房管部门根据排队顺序，安排购房。购房时，根据无房户的需要，银行可给予贷款。目前，“一户一宅”制已经成为保证百姓安居乐业和国家经济发展的基本制度。

实施这项制度的关键在于韩国政府仔细严格的审查措施。韩国政府在住房方面实施了一套严格的档案制度，政府对每个购房者的“家底”都了解得清清楚楚：谁家有房，房主何人，面积多大，是否多住宅户等均有案可查。因此，韩国极少出现富人假冒低收入者享受优惠的事件。

不过，这项制度也是有范围的，主要是针对社会上的低收入者。高收入者不能享受政府的这些优惠，当然他们也不受“一户一宅”制度的约束。

1988年，韩国举办奥运会前后，房价看涨。为稳定房价，韩国政府制定并推出了1988年—1992年建造200万套住房的计划。这期间，韩国实际建造了270万套住宅，大批住房的供应稳定了房价。自1993年以来，政府平均每年向民众提供五六十万套住宅。由于政府措施得当，目前韩国低收入家庭已基本上实现了“居者有其屋”的“一户一宅”制。[page]

随着人们生活水平的提高，特别是富裕阶层的扩大，近几年来，韩国利用多处住宅进行投机的现象日益严重。在确保继续贯彻“一户一宅”制的同时，韩国政府出台了一系列遏制房地产投机的政策：政府把优先向无房户提供的住宅比率提高到50％；在税收上，“一户一宅”的房主，政府收取的资产增值税为9％，而有两处或两处以上住宅者则收取高达36％的资产增值税。

2003年，韩国政府又推出“住房市场稳定综合对策”。首先，在进行住房交易中，实施“住房交易申报制”，即在购买投机地区或投机过热地区的住房时，必须在15日内向所在的市、郡、区申报实际交易内容。如果违反这一规定，将受到重罚。目前，韩国汉城等全国8个地区被定为投机过热地区。53个地区被定为投机地区。其次，从2005年1月开始，对在投机地区拥有3套或3套以上住房的房主征收60％的资产增值税，再加上居民税等，政府收取的税率高达75％。也就是说，房主通过住房的买卖所获得的差价，75％将被征收为税金，再加上房产中介机构的手续费等，房主想借倒卖房产“捞一把”的梦想，几乎完全破灭。

美国：政府为低收入者交首付

近年来，美国的低息政策拉动了住房市场的繁荣，并造成房价不断上涨。美联储自2004年6月开始连续7次提高利率，仍不足以使住房市场降温。面对高扬的房价，“望房兴叹”的低收入者只能求助于政府。

在美国，通常年收入低于两万美元的家庭被视为低收入或者是贫困家庭，来自这样家庭的人口目前约有3900万人，占美国总人口的12．1％。多年来，美国政府为解决这部分低收入者的住房问题没少费心。美国联邦法律规定，政府住房政策的着力点是帮助中低收人家庭解决住房问题。据统计，2004年美国住房与城市发展部在与住房相关的规划项目上的支出是450亿美元。在过去35年中，美国政府的这类支出大约是1万亿美元，主要用于解决中低收人家庭的住房问题。

美国针对低收入家庭的住房政策经历了三个阶段：最初，美国政府实施的是直接向低收入者提供住房的公共住房政策；后来，政府又实施补贴开发商建房资金的住房建设补贴政策；如今，美国政府在住房政策上主要以优惠政策和资金补贴直接援助{剐女人家庭。

美国对低收入家庭住房资助的具体做法是，联邦政府把专项资金拨给地方公共住房管理部门，由地方为低收入家庭提供住房资助。为支持低收入居民购房，美国各州都发行了低利率抵押债券，并严格规定必须是第一次购买房屋，收入低于或等于当地收入平均水平的家庭，所购房价格低于或等于当地房价平均水平的90％才能使用这一资金。据报道，美国各州每年发行的支持低收入家庭购房抵押债券达58亿美元。

另外，美国还出台了低收入者购房税收抵免法案。低收入者如需购房，可向州或者地方政府申请抵押信贷证书，拥有证书者可在10年内享受个人所得税的抵免。低收入者获得税收抵免后，减轻了税收负担，同时相应提高了购房后的还贷能力。这一方面帮助低收人者解决了住房问题，另一方面也促进了房地产市场的发展。

美国现在仍有大约30％的人属于无房户，尽管政府帮助他们租房住，但最终目标是让他们尽早拥有属于自己的房子。2003年，美国总统布什签署了补助无房户买房的法案。这项法案规定，政府每年拨款两亿美元资助至少4万个低收入家庭购买房，同时使5500万少数族裔家庭在未来10年内拥有住房。根据该法案，凡能够支付月供房屋抵押贷款、但没有足够的钱支付房屋首付款的美国家庭，可向地方相关机构申请低收入家庭特别资助，政府将为这些购房者交纳首付款和办理房屋过户手续时的有关费用。