俄罗斯区分建筑物管理团体立法研究

在俄罗斯联邦总统的支持下，俄罗斯联邦用时三年就公共住宅产业改革达成一致，其中区分建筑物管理团体 “住宅所有人协会”作为自主法律组织的法人形式，已经成为绝大多数多套住宅房屋的组织管理方式，其中有许多细节的规定可供借鉴。

共管组织以及共管财产分析

住宅所有人协会是非商业性组织，是住宅所有人为了共同管理和共同保障对整个不动产财产综合体的利用，占有、使用以及在法律规定的范围内对共有财产的处分而联合的方式。共管组织权既属于自然人也属于包括国家行政机关和地方自治机关在内的法人。
处于共管下的财产应理解为统一的不动产财产综合体，包括地基和坐落其上的住宅建筑物，其他的不动产客体，其中可以划分为用以居住和其他目的的几个独立部分(例如，安置商店、工作室)并属于公民或者法人(住房所有人)，而其他的部分(共有财产)属于他们按共有份额所有。
为—人以上的住宅所有人服务的楼梯、电梯、走廊、屋顶、专门的楼层和地下室，以及位于住宅内外的且为一个以上住宅所有人服务的机械、电子、卫生技术设备，还有毗邻的带有绿化和完备生活设施因素的地段等都是共管的共有财产。
共管的共有财产由住宅所有人按份共有。住宅所有人可占有、使用和在法律规定的范围内处分共管的共有财产。每个住宅所有人在共管的共有财产中的份额(分摊份额)，如果全体住宅所有人大会决议没有其他规定的话，依照属于他的住房的面积，按比例确定之。
共有财产的共有权的一个特点是，该共有权是直接因为公民获得具体的住房的所有权的事实而产生的。这样，买方在购买多套住宅的具体的住房时在获得具体住房的所有权的同时，也将成为住宅共有部分的共有权的参加者：共有房舍、支撑结构、住宅设备以及诸如此类。
多套住宅共有部分的共有权的另一个特点是，要求多套住宅共有部分所有权份额的所有人没有要求分割自己的份额的权利。共管的共有财产的所有权正如住宅所有人的对住房的所有权一样被保存于其中。每个住宅所有人在共管财产所有权中的份额追随该人对住房的所有权。在住房买卖的场合，新的住宅所有人对共有财产所有权中的份额等于前任住宅所有人的份额。
共同管理的住宅所有人必须保障为他所有的住房的必需的维持和维修；依照规定的规范性和技术性要求保障对住房极其各部分的使用、维持和维修、改建以及现代化，不损害财产和侵害其他住宅所有人的受法律保护的其他权利和利益。
共管住宅所有人也须承担对共有财产的维持和维修的费用，数额依他的共管的共有财产的共有权的份额(分摊份额)按比例确定。在住宅所有人不履行自己的分摊共同费用的义务的情况下，住宅所有人协会有权对之起诉要求付清必须支付的补偿费和赔偿其他的共同花费和费用。协会可以要求住宅所有人全额偿付协会因为住宅所有人不履行义务而遭受的损失。
住宅所有人(自然人和法人)要支付水、热、气、电力供应，热水供应，管道化和其他依照现行法律为之提供的公共服务。住宅所有人缴纳不动产税，在为谋取利润而使用所有的住房的情况下还有其他的法律规定的税种。
住宅所有人协会是自愿联合组织 (统一的不动产综合体)。从成员权的自愿性原则可以得出：协会不排除某些住宅所有人不加入该组织，在这种情况下除了在协会中的成员权，不消除组织与他的其他法律联系。拒绝加入协会不免除业主承担为了维持和使用共同统治权下的财产而产生的费用的分摊份额，但是协会也无权要求不入会的业主承担其余附加义务。

住宅所有人协会的权利

为了共同管理和保障不动产综合体的使用，联邦法律《住宅所有人协会法》规定了住宅所有人协会的权利。
协会基本权利。
1．可与任何公民或者任何所有制形式的组织依照法律缔结共有财产的管理和(或)看管、使用合同；为了照应处于共管下的不动产组织房产管理机构，房产管理机构享有公用住宅组织的权利和协会的结算帐户；
2．决定协会的年度预算，包括共有财产的日常使用和维修费用，重大维修和改建的费用，特别费用和扣除为后备基金，也包括为了法律和协会章程规定的其他目的的开支；
3．在通过的年度预算的基础上依照他的分摊份额规定每个住宅所有人所应支付、征收、付清的数额；
4．完成工作和向成员提供服务。
协会在支配资金和实物的范围内被赋予了相当大的权限。协会有权：
1．利用银行资金；
2．拥有处于共管下的房舍；
3．依据合同向为协会完成工作和提供服务的人转移实物和资金；
4．向商业组织或非商业组织、公民出售或转让、交换、出租设备、器材和其他实物，如果他们已经磨损或者无形老化，也可以依照协会基金资产平衡表注销之。
在不侵害住宅所有人的为法律所保护的权利和利益的情况下，协会可以：
1．向任何个人或者数人提出使用和限制使用(役权)共用财产的客体；
2．依据城市建设规范和规则按照规定程序同时拆除加高或者是不拆除加高、改建其所属的共有财产的客体或住房；
3．获得永久性使用或者购买地段以进行住宅建设、建造合理的和其他的建筑物以及进一步的利用；
4．依据城市建设规范和规则在相邻的或划出的地段上自建房屋；
5．实施其他行为和缔结符合协会目的和任务的合同。

住宅所有人协会的义务

法律同时规定了协会的相关义务。
1．保障履行联邦法律《住宅所有人协会法》、其他立法和法律文件也包括协会章程的要求；
2．履行所承担的合同义务；
3．保障处于共管下的共有财产的卫生和技术状况；[page]
4．在规定的条件下依规定的方式保证维护协会全体成员占有、使用和处分共有财产，在住宅所有人之间划分为维持和维修共有财产而支出的花费；
5．追究危害和阻碍住宅所有人实现对处于共管下的共有财产的占有、使用和在规定的范围内的处分权的第三人的行为；在法律、协会章程规定的情况下，在住宅所有法律关系中也可在与第三人的其他法律关系中代表协会成员的利益。
为了达致建立协会所秉持的目的，它有权从事章程中规定的经营活动：
1．对处于共管下的不动产的照看、使用和维修的管理；
2．建筑附加房舍和共管下的共有财产；
3．如果在维持和改善共管的共有财产出所必须的资金短缺的情况下，出赁、出租或者出售列入共管部分的和协会所属的不动产。
4．协会无权从事协会章程中没有规定能够的经营活动。
5．依照协会全体大会的决定，协会经营活动的收入应用于支付公共开支或者存入符合章程所规定的任务的目的的特别基金。
如下问题属于协会全体成员大会的专有权限：
1．修改和补充协会章程
2．决定协会改组和终止；
3．决定让与、租赁、抵押或者移转协会其他财产权给住宅所有人或者第三人，以处于共管下的财产提供役权或者其他使用权；
4．决定购买、建筑、改建，其中包括添建、建造合理的设施和其他的建筑物、对处于共管下的不动产的修缮；
5．决定借款，包括银行资金；
6．决定协会经营所得的用途。
就上述问题的决定须不少于协会全体成员三分之二的赞成票。就其他问题的决定须出席全体成员大会的成员及其代表人的绝大多数方得通过。每个住宅所有人依其份额在全体大会中拥有相应的票数(所有的住房面积份额)。

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协会全体成员大会和协会理事会是住宅所有人协会的管理机关。协会全体成员大会是其最高管理机关，按照协会章程规定的方式每年召开一次。非例行的协会全体成员大会可以依照理事、拥有10％及以上的在协会中的投票数的协会成员的动议，也可以按照修订委员会、地方自治机关的要求召开。
由全体大会选举的理事负责处理协会的日常事务。协会理事有权就所有属于协会全体成员大会专属的权限以外的问题作出决定。住宅所有人协会不但是可以在多套住房住宅(也即所谓的区分建筑物)中设立，也可以通过由乡村地区的单个建筑物所有人自愿联合组成协会。
住宅所有人协会的活动原则可延及其他的不动产所有人协会共建车库、共建别墅以及园艺协会等等。