租赁使德国住房市场稳定

　　【 多年来，德国房价一直保持在相对较低的水平，但低房价并未刺激德国人买房置业的需求。与买房相比，大多数德国人更愿意租房住。房屋租赁市场的繁荣，对稳定住房市场需求和避免房价大幅飙升起到了重要作用。 】

　　德国租房者占多数

　　目前，德国租房者占多数，有60％左右的居民租房，其中年轻人77％左右为租房族。德国租房比例高，重要原因就是德国法律给予承租人近乎完美的保障。在德国，租房的“安全感”并不亚于买房，甚至几十年居住在一所出租房中的德国家庭也不在少数。

　　德国公共租赁住房的发展大致经历了两个阶段：一是二战后到上世纪末，德国大规模兴建社会福利住房，解决二战以及两德统一后低收入者的住房问题。二是自上世纪末开始，大多数居民的住房问题得以解决，福利房逐渐退出历史舞台，但政府仍然通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。

　　德国大多数福利房并非由政府直接建设。德国政府划出特定区域建设低收入人群住房，由社会投资人开发建设，并向住房者收取低于市场价格的租金，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。

　　政府向投资者提供无息贷款

　　对建设社会福利住房的投资人，无论是个人、社会团体还是企业，政府都对其进行资助，通常是向住房建设投资者提供无息住房建设贷款，该贷款偿还期可长达30年至35年。还贷期结束后，约束解除，房屋所有人可以按市场价格出租出售房屋。

　　社会福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等，按照规定，只有收入低于一定标准的家庭才有权利承租社会福利住房。

　　在社会福利房兴盛时期，德国约有三分之一的住房具有社会福利住房的性质，但自1998年起德国开始逐渐废除福利住房建设中的相关优惠政策。

　　2003年德国议会停止向社会保障性住房建设提供补贴，30年来德国共为此花费了300多亿欧元。目前社会福利住房比例在10％左右。

　　在社会福利住房逐渐退出市场的同时，德国并未放松对整个住房和租房市场的管理，低收入家庭住房问题得到了良好解决。

　　房东不得随意涨房租

　　德国《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别注重保护房客利益，规定房东不得随意涨房租。例如，房东须书面陈述涨价理由，并且在一般情况下还须举出三个同类住房涨价的例证，否则房客可以起诉。需要指出的是，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续15个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过10％。

　　根据法律，德国每个州、市及乡镇都设有独立机构，主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，来确定基本价格范围。而且法律明文规定，如果房东的房租超过“合理房租”20％，就构成违法行为，超过50％就构成犯罪，这就使得租房市场极为稳定。因此它制定的价格一般都能得到执行。

　　德国法律还很注重保护租房者权益。如果租房者没钱支付房租，房主不能直接将其赶出去，而需要先上诉到法庭，提供证据证明租房者确实没有足够收入，而这一过程既费时又费钱。以前，租房者有义务在居住几年后自掏腰包对房屋进行维修或重新装修，而现在，这一义务也已经取消。此外，政府还根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

　　从实践看，早期德国调动各种社会资源建设福利房，对于解决住房紧张、稳定房价起到了决定性作用。　据新华社