改造期房预售

　　一度以来，关于是否取消期房预售制度争吵得沸沸扬扬，一些知名的专家学者、业内老总及政府官员，你方唱罢我登场，无论在相互的辩词中以罗列数据见长、还是以逻辑推理见胜，总之为了自己代表的利益和自己坚持的观点，可谓绞尽脑汁、全力奋战。在这种非此即彼的较量中，不是主张取消期房预售就是继续坚持期房预售，偶尔有一种暂不取消期房预售的想法，也多是在争锋相对中寻求折衷的“和事老”态度，无助于问题的有效解决。

　　主张取消期房预售的一方以央行为先锋。央行从控制开发贷款和个人消费信贷的角度出发，提出了取消期房预售变成现房买卖的建议，希望用一手交钱一手交货的现货交易方式，弥补银行无能力监管贷款和控制银行内部管理的漏洞。在10月19日中消协邀请多方专家召开的“商品房销售模式研讨会”上，有学者指出商品房预售制度并不是国际惯例，同时各方专家总结出期房预售存在九大风险。鉴于以上分析，取消期房销售制度合情合理。

　　坚持期房预售的一方以建设部为主心骨。他们认为，从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。预售已经成为房地产开发融资的重要手段，中国人民银行日前发布的2004中国房地产金融报告指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上，其中第一大资金来源为“订金和预售款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%。从理论上看，中国房地产业始终是需求大于供给，取消期房预售制度将会加大融资难度、减缓开发速度，使供给进一步紧缩，客观上将助长房价的继续攀升。既然如此，期房预售制度怎么可以取消呢?

　　孰是孰非?双方说得都有道理，不过是前者着眼于理想，后者着眼于现实;前者仅看到弊端，后者尽看到好处。因此，他们各执一端、争吵不断。但是试问，我们争论的目的是什么?是为了辨明解决问题的途径还是为了获取炒作观点的快感?马克思说：“哲学家们只是用不同的方式解释世界，而问题在于改变世界。”因此，从务实的角度来看，我们应该兼听则明，努力寻求建设性的第三条道路。

　　所谓“建设性的第三条道路”，是相对于“和事老”式的第三条道路而言的。它们有什么不同呢?大致说来，它们都有折衷的意味，但是后者只是以“暂不取消”的温和之词回避现实问题，以目前取消期房销售制度的条件不成熟为名行得过且过之实;而“建设性的第三条道路”的核心则在于：继续保留期房销售制度，但要改造现有的期房销售制度。

　　期房预售制度不能轻易废除。期房预售制度不是国际惯例的事实，并不能成为期房预售制度不能在中国大行其道的充分理由。期房预售制度在中国的施行，从一开始就带有中国特色的性质，它适应中国发展房地产业的国情。客观地说，无论对于开发商还是购房者，它都发挥过而且仍然发挥着积极的作用--为前者融资，为后者节资。期房预售制度的取舍，关键在于需要与否、如何操作。至于央行出于回避金融风险的目的而建议取消期房销售制度的做法也不可取，毕竟社会整体利益优先于部门利益，政府相关部门不能光图自己省事儿。

　　但是，一些不法开发商趁现存期房预售制度不规范的空隙而犯下的罪行也有目共睹，若纵容下去必然会威胁房地产金融市场的稳定，不利于房地产业的长期健康发展，不利于国家稳定和社会和谐。不过，既然我们已经找到了现存期房制度的症结所在--九大风险，那么下一步便是对症下药了。也许药有百味，但核心的一味便是权力部门加大期房预售过程的监督力度，既要发挥期房销售的融资优势，又要打消老百姓的预支顾虑，充分体现购房者的权利保障。

　　目前，对于期房预售制度，我们没必要继续讨论是否废除的问题了，而是应商讨如何改造使它更加完善。