过高的空置率是推高房价的一个重要原因

　　易某：按照我国的定义，空置率就是房地产开发商生产的住房一年内没有销售出去，和整个已生产的住房之间的比例，过去的住房空置率主要是指房地产开发商有多少房子没有卖出去。其实无论是国际惯例还是世界其他国家的统计数据，这个空置率不能反映出真实情况。因为空置率一个方面可以放在房地产开发商，就是住房与供给的需求，还可以放在住房的持有者身上。另外几种，一种是投机炒作的人手上，还有一种是投资居住的人手上。住房产品和其他产品有一个很根本的不同，既可以消费，也可以投资。

　　易某：如果说房价很高并且一直在上涨的时候，对于房地产开发商，空置率没有什么意义，为什么?房价很高的时候，并不是因为你生产的产品过多，供大于求导致了空置，而是为了卖更高的价，房地产商希望住房捂盘惜售，把这个房子留下来。

　　主持人：对开发商来说这个空置率在高价位的时候对他们没有意义，但是对持有者来说，对老百姓来说，这个空置率是怎么算的?比如他有五套房子，他住了一套，那四套房子是不是空置?他租出去了是不是不算?

　　易某：由于住房这个产品既可以投资，又可以消费。住房既然是一个投资品，是消费品的时候，如果很多的住房是持有在民众手上，或者需求者手上的时候，需求方又卖就是供给了。这个时候房地产市场问题就比较大了。

　　易某：为什么?如果我买了房子，既不卖出去，也不租给别人住，他们在干什么?唯一的就是要等这个价格涨得越高，房价很高多时候卖出去，这个时候一定会导致几个很严重的问题。第一，如果你现在去买房很方便，利率又很低，金融杠杆率很高，就很容易买上，你就可以买很多房，存在自己手上不卖出去。一方面可以让房价逐渐地飙升，把房价拉高，另一方面本来住房供求关系比较平衡，他持有很多以后，就造成了住房的过度紧张，就是供求关系严重失衡。

　　易某：供求关系严重失衡，价格就往上飙，房地产泡沫就被吹大。第三，我租出去或者卖出去，从住房来讲，可以解决一定供求关系，更重要的就是租金等费用就不会出现，现在问题是，既不卖，也不租。更为严重的问题就是，因为他们这些住房持有人，多数住房都是利用政府的优惠政策，利用过高的杠杆率，把它买了以后持有手上的。这时候把房价推高，让住房的紧张程度越来越高，不仅仅让整个市场的供求关系紧张，而且会制造金融风险。我们国家的金融风险会增高。

　　易某：房价推高了，利润也会很高，就会推动更多的房地产开发商去生产这个房子，整个国家的经济结构严重失衡。

　　易某：如果凭我们现在的这种住房空置率，很多房子持有在投资者、投机者的手上，并不是他持有多少住房，空置率就有多高的问题。关键是只要空置率存在，我们整个社会的经济是在畸形的发展，房地产市场畸形发展，整个中国金融安全面临一个巨大的问题。