“空置率”之争困扰楼市 问题如何才能解决？

　　能不能用一两个楼盘的亮灯数来统计空置率？ “空置率”问题如何才能得到解决？———

　　如同凭空扔下的一枚炸弹，“6450万套空置房”的传言打破了楼市的平静，也让购房人与媒体的注意力全部转向了“空置率”这一并不算陌生，但也从未大红大紫过的话题。是好事者编造的谎言，还是一个曾被忽略的真相？在一轮又一轮声浪中，谜底似乎越发难以揭开。但是在业内人士眼中，“空置率”这一话题被争议背后，被许多人模糊、混淆的概念却得到了更加全面的诠释，“空置率”对市场的影响，也越来越明朗。

　　●“空置率”之辩：什么是“空置率”？

　　任志强：空置率是宏观概念 不能用“数灯”的方法计算

　　作为空置率之争的主力辩手，华远集团总裁任志强认为，空置率的概念主要有两个，这两个概念经常被混淆：一是按当年的竣工量与销售量计算出的空置，指当年竣工而非销售的库存量。任志强认为这个空置显示的是一级市场的供求关系，在我国的房地产景气指数统计中的空置率通常是指这一数据，并显示现房可供销售与期房可供销售之间的差别。第二个则是按全部存量计算出的整体空置率，各国大多用此数据计算整体市场中的供求关系。

　　大多数以一手市场为主的国家多会有两个统计，大多数以二手房市场交易为主的国家则通常以后一个空置率为主统计。后一个整体的空置率是不管租与购，而是以是否使用为计算条件的，而前者则是以生产销售或生产类库存概念为计算条件的(类似于工业产品的库存)。

　　同时任志强也指出，无论上述哪一种空置率的统计，其基数都是很大的，是不能像有的人那样，用数一两个楼盘的亮灯数来统计、计算的。

　　陈某：关于空置率 国内曾经存在不科学的指标体系

　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈某认为，所谓空置率，国内曾经存在不科学的指标体系。目前国际上通用的住房空置指标，是住房空房率。即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数(一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)为分子，计算出空房率。

　　但是，我们原有的指标中，空置率指标与国际通行的空房率指标不具可比性。20世纪90年代初，随着住房商品化的发展，中国出台了空置商品房指标。这个指标规定，统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均为空置商品房。在计算住房空置率时，最初曾经用当年建成商品房总数为分母来计算，后来又改为用当年建成住房总数为分母来计算(目前仍较多地使用这一计算方法)。再后来，空置的住房都累计了多年来的积压住房数，与当年建成住房总数相比不对口径，因而有些专家建议用连续三年建房总数为分母来计算。

　　●“空置率”之惑：

　　空置率怎会成为焦点？

　　任志强：空置率问题的根子在于社会收入分配上

　　任志强认为，老百姓有权选择把大量的钱存在银行，或是可以用房子、黄金等实物换成另外一种存在形式。如果政府可以容忍民众把钱存在银行等着贬值，却不能容忍把钱变成房子抵抗通胀，原因只在于政府将保证社会公平的责任推给了市场，因此空置就变成了一部分人有房子住还要占有第二套房子空着，而另外一部分没房子住却要看着房价上涨。

　　“一部分人把大量的钱存入了银行，而另一部分人却无钱上学、无钱看病、无钱买房，这与上述情况又有什么分别吗？有人说钱存在银行别人不眼红，以为不会将房价抬高。但实际却是让这些存钱在银行的人用货币贬值的损失为另外一批人作嫁衣。那么为什么或有理由要让这些人不能投资住房以增加财产性收入，而只能存钱去减少收入呢？难道这样就是公平了吗？”任志强说。

　　王某：“空置率”是大众焦虑情绪的突破口

　　协成机构副总裁王某认为，空置率成为大众关注的焦点，本身就是件不正常的事。而这件事的发生既有大背景又有小背景。大的背景在于它是人们关注的社会财富分配不均，以及收入不平衡的一个现实写照。说得通俗些，就是有人能够穿金戴银，而有的人却只能隔着橱窗看金看银。小背景则是房产新政出台数月以来，许多地区的房价依然居高不下，大家在焦躁不安之中把“空置率”话题当作了突破口。

　　从近期的情况来说，国家不可能通过更加严厉的手段来调控房价，市场观望的可能依旧存在。而恰逢住建部出台的关于空置率的意见，其内容与市场上许多民众对该问题的观感存在很大差异，也由此引发了媒体和大众的关注。

　　●“空置率”问题如何才能得到解决？

　　王某：改变住房供应结构才能解决空置率问题

　　表象上来讲，房屋空置确实是对社会资源的一种无端放置。现在有一种说法认为是“浪费”，但我不同意这种说法。因为这存在一个物权的问题，个人买房后有决定其使用或不使用的权利，这点从物权法上是应该肯定的，外界并不应该就此横加干涉。

　　无论是商品房的市场化，还是土地的市场化，都已经过一段时间了，实际上目前这些土地结构，以及商品房的结构都催生了现在这种空置状态。由于中国人从历史以及习惯上来讲，都有一个买房置业的诉求，尤其在市场化条件下，买房置业更成为了一种实现财富增值、保值的途径，使得更多人去买房。但是完全市场化的供应结构，使得有钱的人通过购置房产变得更有钱，而没钱的人在高涨的房价面前就更无法实现买房的梦想。这成为了一个恶性的循环。

　　目前，政府正在加大经济适用房、廉租房等保障性住房的供应，这会从根本上解决一些人的居住需求。而物业税等一些税收措施，只能把原本属于房产所有者获得的利益转到政府手里，加大房产持有成本，而且这些成本还很有可能转嫁到购房者、承租者头上，我认为并不是降低空置率的好方法。

　　任志强：减税是降低空置率的一种办法

　　任志强表示，有人将这个希望寄托于房产税的征收上，但这是不现实的：全世界有哪个发展中国家的政府会向人民巨额征收财产性税收呢？“用减税提高空置房的出租率是许多国家都有的，特别是二战之后的欧洲、美国一定期限内的短租等。而用加税的方式将空置房挤向市场的却几乎找不到成功的案例，加税的结果大约只会和限制二套房贷一样减少租赁市场的房源、加大税收向消费者的转移，最终表现在房租的进一步提升上。”[page]