个人集资建房时代到来

　　赵智强最近比较忙，且百忙之中还有麻烦缠身。11月23日，几经周折，中国经济时报记者终于采访到了这位正在“风口浪尖”上的人物。

　　“我现在有很多工作要做。”赵说。作为“第一个吃螃蟹”的人，赵智强开启了一扇通向个人集资建房的大门。

　　11月15日，这位温州市个人集资建房项目发起人宣布，以1.0458亿元的价格取得了温州市龙湾区“江前三产安置地块”的开发权。至此，吵嚷且热闹了数年之久的个人集资建房终于告别了“光说不练”的历史，迈出了其实质性的一步。

　　“个人集资建房不只是人们一座心中的楼阁。”有评论界人士认为，民间资本的突破，必将成为普通市民摆脱“天价地产”枷锁的范本。但是作为一个新生事物，个人集资建房同时遭到了质疑。

　　破冰之旅：“平民地产”渐行渐近

　　自从拿到“江前三产安置地块”开始，赵就成了媒体追逐的对象。

　　“我们现在只是把它当成公益事业，不敢去挣钱。”赵智强说。11月15日，通过摘牌，赵以仅比底价高出一万元的价格，将上江路附近的上述地块轻松收入囊中。

　　“竞争并不激烈。”提及刚刚拿到的土地，赵坦陈，“一是因为地段不好;再就是受宏观调控等因素影响，房地产市场形势不是很好，开发商出手都比较谨慎。”按照赵智强此前公布的计划，该项目(同时也是国内首个个人集资建房项目)将在四五个月后正式动工。

　　2003年，北京的于凌罡在互联网上率先提出集资建房，得到网友的热烈响应。2004年初，温州合作建房发起人、温州市场营销协会秘书长赵智强向外界抛出了以市场营销协会牵头开展个人集资建房的计划，亦得到了众多人响应。“报名者很快超过了限额，最后360多人登记需求住房400多套。”赵智强此前在接受媒体采访时表示。

　　在房地产行业，与近年来开发商赚取暴利广遭诟病不同，个人集资建房不以赢利为目的，这种合作互助共圆住房梦想的解决之道，从其酝酿伊始，就受到社会中低收入阶层的期待和社会各界的广泛关注，并被誉为“平民地产”模式。不过，由于受资金筹集、拿地以及传统房地产开发体制等方面的制约，在赵之前，个人集资建房一直停留在“纸上谈兵”阶段。

　　据悉，赵智强此番拿到的地块占地30亩，总建筑面积约2万平方米。赵说，如果一切进展顺利，到2008年时，该项目即可竣工并交付业主使用。

　　比同地段房屋便宜近一半

　　据赵智强介绍，目前以个人名义参与到其旗下集资建房的人数已达400多个，先期已筹集到2000多万元资金。“由于土地出让金是分期交纳的，所以资金不存在问题。”赵说。

　　值得一提的是，去年赵智强曾经寻找过几个地块，最后均因地价过高等原因而放弃。用赵智强自己的话说，这次成功拿地，虽说毫无悬念，但也多少有点运气的成分。实际上，除了上文谈到的因素之外，面积偏小也是该地块不为其他开发商所争抢的原因，最终，赵智强以每亩400万元左右的价格将其拿下。

　　“这次解决200多个人(的需求)，先保证第一个项目运作。”由于地块不大，按规划只能建成260多套住房，显然，赵智强无法满足全部400多人的愿望。记者进一步了解得知，上述200多套住房将优先解决温州市场营销协会企业会员的住房难题。

　　“我现在感到压力非常大!”在集资建房方面已成功地跨出第一步的赵智强，并没有人们想象得那样高兴和轻松，记者试图进一步打探其原因，但他不愿意就此深谈。

　　“来自各方面的压力都有。包括过去曾经探讨过，认为不是问题的问题，这次又被有关部门搬出来讲。”赵在接受本报记者采访时显得很无奈，戏称自己“捅了一个马蜂窝”。

　　有媒体报道说，赵智强近日遭到了当地银监会和公安部门的调查，调查的目的可能与该项目是否涉嫌非法集资有关，但此事并未得到赵智强本人和有关部门证实。令人关注的是，赵智强11月23日在接受本报记者采访时特别指出，所谓“集资建房”说法并不太妥当，他向记者强调要以“合作建房”取代。

　　在温州市场营销协会网站，记者发现，有关“合作建房”的描述是这样的：“一群有民事行为、有购房能力的中国公民，以民主议事的方式集合在一起，自愿签署共同合作的协议，共同成立有独立法律地位的机构，以非盈利方式运作合作建房项目。”

　　据赵智强介绍，其目前拿到的地块按建筑面积折合成楼面价是每平方米4100元，加上建筑安装成本以及规划、设计和税收等各种费用，成本可能达到6300-6500元/平方米。“但我们最后定的价格是5300元/平方米。”“我们采取将一二楼转出去，通过这种办法和对外出售地下车库，把价格降了下来。”

　　记者了解到，在温州，同区域楼盘售价大多在八九千元左右，有的甚至达到或超过了一万元，比较而言，赵智强操盘的合作建房项目，价格低了近一半。

　　集资建房能否成为主流

　　最近，继温州之后，沈阳、广州等地集资建房发起人也高调亮相，频频展开行动，掀起了一股个人集资建房的浪潮。最早提出个人集资建房的于凌罡也盯上了北京花园路某地块。

　　个人集资建房能否成为未来房地产开发的主流?对于这样一个问题，中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海的看法是——“在一定时期完全有可能”。

　　“不管是个人独立建房还是与人合作集资建房，都是公民的一种权利。在法律上不存在任何问题。”曹建海说，在西方发达国家，有集资建房意愿的个人通常会成立专门的合作社，通过这种住宅合作社来运作相应的项目。

　　曹建海认为，个人集资建房不仅价格便宜，而且一旦放开，形成气候，还可能对房地产市场形成很大的冲击，受这种冲击的影响，一些开发商将被迫转型。“国外根本没有像中国这样的开发商，国外通常只有建筑商和投资商。”曹建海说。

　　香江国际副总裁潘明朗在接受记者采访时表示，不便对个人集资建房表态，不过，潘表示，“个人集资建房抢不了开发商的饭碗。”“这就像个人厨房和公共餐厅一样，大家都有厨房，但还是有很多人选择去餐厅吃饭。”[page]

　　阳光100常务副总经理范小冲也不担心个人集资建房对房地产开发模式所造成的冲击。“必定个人集资建房只是少数。”范小冲说，“只有当走完整个过程集资建房者才会发现，自己并没有省下多少钱。很多人以为开发成本单纯就是地价、建安成本，实际上很多环节都需要钱。个人集资建房虽然省了广告费、营销费和开发商利润，但增加了许多意想不到的成本，如时间成本等。另外，还有很多不可控的因素。”

　　“个人集资建房不会成为房地产开发的一种主流模式。”范小冲认为，其原因主要有三：“一是个人集资建房规模不够，可能影响几百人、几千人，但要影响一个国家，人们都去集资建房，比较难;而且个人集资建房中间运作难度很大，从批地、买地，到规划、建设，需要反复协商，往往众口难调;三是开发过程需要严格的监管，需要诚信、专业知识，在房地产开发越来越专业化规模化的趋势下，个人集资建房如何实现效率也是一个问题。”

　　范小冲说，他对个人集资建房持“乐见其成”的态度，但这并不代表他不无担忧。“即使是将房子盖了起来，个人集资建房也可能面临一大堆的售后保障问题。”