公租房重庆模式

　　本月初，经济学家郎咸平在广州的一次论坛上，对重庆大量推广保障性住房、引农民工进城的发展模式大加赞赏，并誉为“重庆模式”，且称只有“重庆模式”才能“拯救中国房地产”，使房地产市场逐渐稳定。

　　“重庆模式”的一个重要内容是政府大量供应公共租赁房。眼下，国内城市已有廉租房、经济适用房、限价房等诸多“名目”的政策性住房，公租房的推出真是“革命性的变革”吗?真能根本解决普通百姓的住房问题吗?公租房会不会重蹈经适房、廉租房的覆辙，成为滋生腐败的温床?

　　6月12日，住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，解决“夹心层”住房问题。重庆作为公租房的首倡地、践行地，羊城晚报记者本周专程赴渝，作了一番调查。

　　重庆房价在大城市中“靠后”

　　但中低收入者买不起房的问题仍突出

　　在重庆市渝北区一家公司工作的小朱，大学毕业已三年，月薪从1000多元涨到2000多元。按照重庆主城区目前5000元/平方米左右的均价，他一年省吃俭用攒1万元只够买一两平方米。

　　眼看就要到而立之年，他也只能花300元在离公司不远处的村子租房住。“没有房子，连女朋友都不好找”。

　　望楼兴叹的除了毕业生，还有进城务工人员。从郊县到重庆市区打工的李小清夫妇，两口子每月收入约3000元，现在租住肖家湾社区———因离市区近聚集着大量打工者。“200块一个月，10平方米，做饭就在走廊上。去年一位别的租户没交水费，房东停了半年的水……”

　　重庆的房价在大城市中是靠后的，中低收入者买不起房的问题尚且突出，其他一线大城市更可想而知。

　　外来打工者也可申请公租房

　　公租房面向“夹心层”，个人月入不超2000元

　　“中国革命之所以成功，关键是土地革命;革命成功了，人民政府还要解决好群众的住房问题。”这是重庆市负责人说过的一句话。怎么解决?重庆市推出了公共租赁房。

　　公租房主要面向不符合廉租房条件、但又暂时买不起房的“夹心层”。其供应对象为：年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制(单身个人月入不超过2000元，家庭月入不超过3000元)的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。

　　这一涵盖中低收入“夹心层”的模式，得到学界赞誉，有人甚至称之为中国“二次房改”。

　　事实上，重庆市政府对“公租房”定位是，它与廉租房、经适房、农民工公寓、工业园区工人新村以及危旧房、棚户区、“城中村”改造安置房一起，共同构成保障性住房。按照重庆市长黄奇帆的说法，重庆要搭建政府保障30%、市场完成70%的“双轨制”住房体系，公租房是“双轨制”的重要一环。

　　重庆市社科院产业经济与企业发展研究所所长王秀模说，公租房不是二次房改，只是保障性住房的另一种形式，只能说是一个补充，只是这次可能补充的力量相对大一点。重庆大学建设与房地产管理学院院长任宏则形象地解释为，这是政府住房保障体系上了一个台阶。

　　公租房用地资金“重庆模式”

　　由国企融资，以租金付利息，本金“内部消化”

　　今年2月28日，元宵节当天，重庆市第一个公租房项目“民心家园”破土动工。该市国土房管局介绍，从今年起的三年内，每年建设1000万平方米，往后几年视社会需求，再建1000万平方米或更多面积的公租房;到明年上半年至少可解决35万人的住房问题。

　　这么大手笔的建设，重庆怎么做到的呢?该市国土房管局负责人解释，重庆的公租房由国有企业持有产权，今年首批建设的公租房由其旗下的地产集团、建工集团、城投公司和一家国有大型建筑企业共同推进。

　　据了解，上半年开工的6个片区(可供应750万平方米公租房)，都是利用之前已储备的土地。重庆市政府从2002年开始进行土地储备。该市2003年成立了重庆地产集团，负责政府土地储备有关工作。黄奇帆曾透露，目前重庆主城用于城市建设的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府储备的土地。

　　土地不成问题，建设资金怎么办?除了中央、重庆市政府的拨款，重庆地产集团等国企借助自己的平台进行社会融资，身为业主的国企将把公租房的租金用来支付银行利息，而建设本金，则计划用10年左右的时间在企业“内部消化”———利用企业内部的利润冲抵建设资金的欠账。王秀模说，重庆地产集团等“八大投”利用国有资产挣了钱，用于改善民生无可厚非。

　　能否扭转房价?当地房价仍涨!

　　重庆租赁市场均价也上升20%，据称公租房对楼市影响颇微

　　三年内建设3000万平方米公租房，这是怎么一个概念?该市国土房管局有关负责人算了一笔账，重庆2009年城镇常住家庭户数约为500万户，按照其中30%需要政府提供保障性住房来算，需要保障150万户;截至去年年底，其他保障性住房手段已解决55.7万户、计划开工建设的其他保障性住房还能解决约48多万户，这样剩下需要保障的就不到50万户，考虑今后新增保障对象的因素，若按每户60平方米计算，就需要建设3000万平方米公租房。

　　在学者看来，“公租房”不是在交易环节压制需求，而是从供应环节来破解民众住房难题，是治本之方。不过，重庆今年高调宣布大举推出公租房之后，该市商品房并没有停止看涨的步伐，就连可能会直接受其冲击的租赁市场，租价也上升了20%。

　　重庆大学建设与房地产管理学院院长任宏说，虽然公租房到年底才能正式投入市场，但估计对房价直接影响不大。他指出，公租房会把“夹心层”人群吸引过去，有利于引导更多人转变观念，觉得“租房比硬着头皮买房生活得更好”，这种观念上转变可能来得更深层。 [page]

　　“3000万的规模，相对其他城市来说，重庆公租房的力度相对大一点，但相对于重庆中低收入者大量的住房需求来说，还是九牛一毛，不足以撼动整个房地产市场。”王秀模说。 据记者不完全统计，重庆规划布局的21个公租房点，主要分布在内环至外环，而这块区域恰恰刚刚起步发展，未来有可能增加500万的人口。“公租房要满足这一部分增量人口的需要都远远不够”。

　　重庆市房管局有关负责人对公租房影响评价也比较谨慎，只是表示公租房会有利于调控房地产租售市场，抑制部分投资性购房需求，间接抑制房价过快上涨。

　　重庆一位不愿透露姓名的房地产商也向记者表示，公租房对房地产市场影响颇微。

　　外地可否复制?广州应该更好!

　　用地或较紧张，但并非不可克服，关键看政府决心

　　重庆大举推出公租房的做法，其他城市能不能复制?作为重庆公租房建设的实际操作者，重庆地产集团董事长周天云告诉羊城晚报记者重庆在建设公租房有两大优势，一是政府的土地储备、土地资源相对宽裕一点;二是由政府拥有、授权经营的“八大投”国企，可以更好地执行政府的任务。他说，政府对地产公司的公租房项目建设是不考核利润的，考核的指标是有没完成市委市政府下达的任务。

　　“其他地方能不能复制?我觉得完全没问题，重庆能做到的，其他地方也能做到。”王秀模说，“沿海大城市，可能推行难度大一点，比如用地紧张，人口又密集，但这些都可以克服，关键看政府有没决心。”

　　北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，广州公租房建设也应向重庆学习。“广州的廉租房、经适房都走在全国前列，没有道理公租房就做不好，广州有能力比重庆做得更好”。

　　公租房会否变味?

　　关键是管住上市交易的闸门

　　此前，国内一些城市爆出廉租房、经适房分配不公、转租赚钱等丑闻，公租房会不会重蹈覆辙呢?

　　“只要管住了公租房上市交易的闸门，就不会发生腐败问题。”重庆市国土房管局有关负责人表示。据称，该市公租房实行“宽进严出”：租住以5年为期限，租住者将来购买改善住房后，可退出公租房;业主住满5年后，可以“成本价+银行利息”购买自住，但公租房不得上市交易，购买人若需转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。

　　上月底，重庆市还挂牌成立了副局级的公共租赁房管理局，专管住房保障的规划、政策、分配和监管等工作。任宏说，相对于廉租房、经适房，公租房寻租带来的利益空间没有那么高，这在一定程度上可以遏制腐败现象。

　　公租房选点太偏?

　　大学生外来工混居或有隔阂

　　在最新版本的重庆城区详图上，记者试图寻找主城区已经开建的6个片区公共租赁房。遗憾的是，只找到了3个，其他几个因距市区较远，未能在地图上标出。地图上显示的3个，也大都在地图的边边角角。距离市中心最近的公租房点“民心佳园”，位于去往江北机场的半道上，若有车，沿着高速公路走，18公里的路程并不远。但记者昨日尝试搭公交去该工地，路上花了近1个小时。

　　官方的说法是，主城区公租房的布点在内外、外环之间有轻轨或交通较方便的地方。但在重庆打工者李小清看来，“选点还是过于靠外”。土生土长重庆市民徐小姐说：“我宁愿选择多花点租金住得离上班地方近一点，而不要每天耗掉很长时间在路上奔波。”

　　王秀模向记者透露，现在布点可以看到附近都有工业园区，公租房可能带有向附近的企业员工倾斜的含义。不过，任宏提出一点担心：新大学毕业生、进城务工人员等等混居在公租房里，会因文化差异、生活习惯不同而产生隔阂。

　　记者手记

　　住房问题须全盘考虑

　　眼下中国，房子已不单单是经济问题，它本身就是一个社会问题，而且它又是诸多社会问题的集中体现，如社会公平、城市化、工业化等等。要解决房子问题，需要一个系统性的工程。我们在重庆看到，“公租房”建设，也不只是个“公租房”的问题，它还牵涉到城市规划布局、城市急速扩张、农村人口向城市转移、落后地区工业化等诸多问题。这些问题，你中有我，我中有你，只有全盘考虑，方能有解决之道。

　　“公租房”建设已在全国推广。多数人拥护公租房，说明这是得民心的，但效果如何，关键得看落实的细节如何。