登记机构登记错误的赔偿是行政赔偿（江苏 冯娟）

冯娟 江苏省淮安市房屋权属与交易管理中心
房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。《物权法》第21条第2款规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。该条款虽确定了房屋登记机构因登记错误给他人造成损害应该承担赔偿责任，但并未明确登记机构的赔偿责任是民事赔偿责任还是行政赔偿责任。笔者认为目前房屋登记机构是行政机关，房屋登记行为不是民事法律行为，而是一种可诉的具体行政行为，故登记机构登记错误的赔偿应是行政赔偿。

一、房屋登记是一种行政确认行为，并不创设新的民事权利义务关系

房屋登记是依据当事人的申请作出，登记机构并不能以自己的意志决定当事人是否享有某一种权利，或者是承担某一种义务。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该条款明确说明了当事人之间权利义务的变动是由当事人本身的民事法律行为引起的，而并非取决于登记机构的登记。故房屋登记只是一种行政确认行为，并不能创设新的民事法律关系。

二、房屋登记机构是行政机关，房屋登记行为是一种可诉的具体行政行为

首先，《房地产管理法》第63条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作”。《房屋登记办法》第 4条规定：“本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”。根据上述规定可以看出，我国对房屋登记实行统一管理制度，立法规定房屋登记机构是国家行政机关。其次，从目前来看，虽然从事房屋登记的实际部门大多为独立的事业性编制机构，而并非行政机构，但是这些部门从事登记工作原因均是来自行政机构的委托，根据《行政诉讼法》的规定，由行政机关委托的组织所作的具体行政行为，委托的行政机关是被告。根据《国家赔偿法》的规定，受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，委托的行政机关为赔偿义务机关。其在履行职责过程中的具体行政行为是一种可诉的具体行政行为。因此不管从理论上来看还是从实务上来看，登记机构的赔偿责任应为行政赔偿。

三、从行政赔偿与民事赔偿之间的区别来看，登记机构登记错误的赔偿应属行政赔偿

行政赔偿是指行政机关及其工作人员在行使职权过程中违法侵犯公民、法人或者其他组织的合法权益并造成损害，国家对此承担赔偿责任。行政赔偿的原因是行政侵权行为。民事赔偿是指一方当事人因侵权行为而向遭受损害的另一方当事人承担的赔偿责任。具体来说二者之间的区别主要有：一是民事赔偿是公民与公民间的法律关系，行政赔偿是国家与公民之间的法律关系。二是民事赔偿是基于民事侵权行为而产生的，而国家赔偿是基于行政侵权行为而产生的。三是民事赔偿的范围要大于行政赔偿范围。民事侵权行为人不仅要赔偿给受害人各种合法权益造成的直接损害，还要赔偿一定的间接损失。而《国家赔偿法》规定只对造成直接损失进行赔偿。房屋登记机构依职权实施登记行为时，登记机构与申请人之间的权利义务关系由行政法子以调整，二者之间所产生的是行政法律关系而非民事法律关系，所发生的登记错误是一种可诉行政行为。故因登记错误所发生的赔偿应为行政赔偿而非民事赔偿。

在实践中造成房屋登记错误的原因一般有两种情况：一是因为房屋登记机构工作人员过失等原因造成登记错误，二是申请人采取欺骗手段故意提供虚假材料，造成登记错误。 无论何种原因造成的登记错误均发生于房屋登记机构履行职务过程中。按照《国家赔偿法》的规定，行政机关只赔偿直接损失。且国家赔偿责任是一种过错责任，如果行政机关没有过错，则不应该承担责任。《房屋登记办法》第92条规定：“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的责任”。该条规定明确了登记机构应当承担的责任是过错责任。很明显，登记错误应为行政赔偿，而非民事赔偿。

专家点评：由于国家法律对房屋登记机构登记错误的赔偿性质未作明确规定，导致实践中对其属于行政赔偿还是民事赔偿存在争议。作者运用《物权法》、《房地产管理法》、《国家赔偿法》等法律法规的相关规定作为文章的理论支撑，层次分明，逻辑性强。作者能抓住辩论文章的主要特点，在文中鲜明地摆出自己的观点，认为房屋登记机构属于行政机关，而登记行为属于可诉的具体行政行为，因此登记错误的赔偿应属行政赔偿。然而，文章仅限于理论分析，未能充分运用登记实务中的典型案例充实内容，使得该文对实践的指导作用无法发挥。

注：本文获“无锡产监杯”全国房屋登记问题难点解析辩论竞赛三等奖。