浅议注销登记

自《物权法》和《房屋登记办法》颁布实施以来，讨论物权注销登记的理论文章，涉及注销登记的目的、要求、实践操作和应注意的问题等各方面的内容。其中争论的焦点之一就是登记机构是否有职权径为启动注销登记的问题，2009年全国疑难案例与剖析就有关于依职权注销异议登记的案例分析。

关于依职权的和依申请的注销登记问题，区别的依据还是登记机构是否以当事人的申请作为作出注销登记的条件。前者指登记机构不需要公民，法人或者其他组织申请，直接依职权做出的登记行为，后者则需要经过当事人的申请，登记机构才能开始注销登记。依职权和依申请注销登记的分类标准，是看谁能启动注销登记行为，如果是依职权的注销行为，登记机构根据自己的判断就可以直接启动，如果是一个依申请的行为，必须由当事人申请，登记机构才能启动，谁可以启动登记就直接决定了注销行为合法性的要件。如果一个依申请的行为，当事人没有提出申请，登记机构自己启动，那么这个行为就是无效。所以，依职权和依申请分类，目的主要是判断具体注销行为合法性的标准是什么。

下面，作者想分别试就所有权注销，抵押权注销和异议登记注销三种不同类型展开具体分析，囿于所学，难免错谬，仅为抛砖引玉之言，请各位老师、同行指正：

首先分析所有权登记中依职权注销登记的情形。《房屋登记办法》第四十一条：经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。根据《房屋登记办法》第七条可以看出，《办法》确立了依申请启动物权登记的原则。大多数观点又同意依申请启动登记才符合《办法》所体现的立法精神。理由是无论从行政法“法无授权即禁止”原则，还是《办法》依申请进入登记的程序而言，现有的法律法规包括《物权法》都没有授予登记机构径为注销登记的权限。但有原则就有例外，《办法》第四十一条却是对登记机构依职权径为注销行为的规范。

具体来看，房屋所有权注销登记实务操作本身就包括着依申请注销和依职权注销两种方式。就是既有符合《办法》第七条依申请启动注销的情形，又有符合《办法》第四十一条依职权启动注销的法定情形，《房屋登记办法》授予了登记机构依职权径为注销登记的权限。再进一步来看，《办法》等四十一条关于依职权注销登记的法律规定又包涵着三层意义：一是登记机构在依职权注销登记中应受第三方主体的制约，从而尽量减少登记风险，即登记机构只能依据人民法院，仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记。二是登记机构发现当事人申报不实造成登记错误的，不宜适用依职权启动注销登记。对于登记簿的权利人不愿更正的，大多要通过司法程序来处理，登记机构可以凭生效司法文书办理相关的登记。即登记机构只有依据人民法院，仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定才能启动依职权注销登记程序。三是登记机构将注销事项记载于登记簿，应收回房屋所有权证或公告作废。这样做既是为了体现物权登记“以登记簿为准”的法律原则，又是为保障房地产交易安全，兼顾传统社会观念认为房屋所有权证是房屋权利唯一合法凭证的必要做法。

其次分析依申请注销抵押权登记的情形。《房屋登记办法》第四十八条和第四十九条对抵押权登记作出了规范，必须要注意的一点是：与所有权注销登记不同，《办法》并未授予登记机构依职权注销登记的权限，抵押权注销只有依申请启动一种情形。《房屋登记办法》第四十八条：经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：(一)主债权消灭；(二)抵押权已经实现；(三)抵押权人放弃抵押权；(四)法律，法规规定抵押权消灭的其他情形。根据《办法》四十八条的规定，可以看出抵押权注销的四种情况：(一)是主债权消灭。这是由抵押权相对主债权地位的从属性决定的，因为抵押权是为担保主债权实现而设定的从权利，相对于被担保的主债权，抵押权具有绝对的附从性，主债权消灭，抵押权亦消灭。(二)是抵押权已经实现。抵押权实现，又称抵押权的行使，即当债务人不能履行债务时，抵押权人行使其抵押权将抵押的标的物变价以满足其得到优先受偿的过程。抵押权设定的目的，既然是在于确保债务的清偿，那么当抵押权所担保的债权如果履行期间届满而没有获得清偿时，抵押权人可以就抵押物的价值优先受偿以满足债权。因此，抵押权的实现，既是抵押权最主要的效力，也是抵押权人最主要的权利。(三)是抵押权人放弃抵押权。抵押权人放弃抵押权属于物权理论中的权利抛弃，从法律意义上讲，抵押权的放弃是抵押权人对于债权的优先请求权的放弃，是单方的法律行为，抵押权的放弃一旦生效，抵押权人丧失抵押权，其债权成为普通债权，并有可能由此对保证人、共同抵押人、以及该抵押权及债权为标的质权人等第三人利益造成影响。所以，抵押权的放弃也是必须要十分重视的登记实务问题。(四)法律，法规规定抵押权消灭的其他情形。这属于《办法》制定时设计的兜底条款，抵押权消灭的情形主要为抵押物消灭的情形，比如，地震、洪灾造成抵押房产灭失的情况。

同一问题，换个角度，让我们从引起抵押权消灭的可能法律事实再来分析。因为，抵押权作为担保物权，其权利的设定与消灭都应当依据一定的具体法律关系。抵押权在以下几种情况下归于消灭：一是抵押权的行使，如某个债务人没有按期还贷，银行行使抵押权，用卖房价款清偿债务。二是主债权消灭，如债务的履行。三是抵押房屋的灭失，如房屋灭失，则抵押权也不复存在，但因此而获得的补偿抵押权人仍享有抵押权利。(对于此种情况，也有观点认为房屋所有权消灭，但抵押权并不当然消灭。因为抵押权是对于所抵押标的物拍卖价金的优先受偿权，其在实质上为价值权，具有物上的代位性。因此抵押无论抵押标的物的事实或者法律灭失，如果标的物有赔偿金、保险金或补偿金等氏位物，抵押权仍存在于该赔偿金、保险金或补偿金之上，抵押权人的优先受偿权利并不丧失，抵押权并非自然丧失)。

除此之外，没有任何理由可以主张抵押权不再存在，也就是即使抵押登记中的约定期限届满，抵押权继续存在，不会因此而消灭。《担保法》规定：“抵押权与担保的债权同时存在”，《物权法》第二百零二条：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。即使是过了诉讼时效以后，也并不是说抵押权不存在了，只是在一定的情况下，抵押权不能通过诉讼来得到保护，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第二款规定：“担保物所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”也就是说在抵押约定期限届满二年以内，抵押权人不行使抵押权，抵押权人将丧失胜诉权，担保债权将成为自然债权。[page]

最后分析一下异议登记注销的情形。异议登记是《办法》设立的一种新型登记，异议登记具有暂时阻断登记公信力和推定力的作用，它使登记物权在短时期以内处于不稳定或受争议的法律状态。《办法》第七十九条是对依申请注销异议登记的规范，《办法》规定：“异议登记期间，异议登记申请人提出的请求被人民法院，仲裁机构不予受理，驳回的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书，申请人的身份证明，相应的证明文件等材料申请注销异议登记。”《疑难案例分析》一书中的案例九的观点就主张登记机构具有依职权注销异议登记的权限，需要提醒注意的是：多数观点认为，依申请登记是《办法》确立的房屋登记基本原则。《物权法》第十九条虽然规定申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。但是《房屋登记办法》对登记机构依职权注销异议登记的行为还缺少程序性规定，《办法》并未授予登记机构主动依职权撤消异议登记的权力。实务操作中，异议登记是否可由登记机构依职权径为注销?作者认为，登记机构为减少不必要的风险防止程序越权，可以更稳妥一些。异议登记受理后申请人及时提起民事诉讼的，应凭立案受理通知书等证明材料申请延长异议登记期限，如若登记期限届满，异议登记申请人既未申请续期也未申请注销异议登记的，登记簿记载的权利人可以申请注销异议登记。

归纳一下：《房屋登记办法》为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，分别规范了国有土地范围内的所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记和其他登记，并制定了集体土地范围内的房屋登记，每一类登记又涉及权利的取得、转移、变更和消灭。凡设立必有注销，而注销登记又涉及实体权利的消灭，所以应当重视注销登记问题。概括为一句话就是：凡设立必有注销，原则依申请登记，例外依职权注销，依申请主动登记，依职权须有授权。最后再补充一点，房屋登记实务中的登记撤销与撤回，同样也存在依申请的和依职权的两种方式，具体操作的办法与注销登记的分析相似。

(作者工作单位：天水市房地产产权交易管理服务中心)