共有人共同申请预告登记，在登记证明上是否要标记“共有”字样

某市登记机构询问：对于共有人共同申请预告登记，登记证明是只发一本还是所有共有人每人发一本?在登记证明上是否要注记“共有”字样?

金绍达：提出这一问题的主要原因，是因为预告登记和我们登记机构以往所进行的各种登记有很大的差异。

在《房屋登记办法》实施以前，除由地方立法开展预告登记工作的极少数城市外，房屋登记机构所进行的登记，是因不动产物权的设立、变更、转移和消灭而进行的登记，亦即登记的标的是物权。而预告登记则与此不同：预告登记虽然是不动产物权登记的一种，但登记的并不是物权，而是请求权(梁慧星稿的《物权法》草案建议稿对预告登记的界定就是：为保全一项目的在于转移、变更和废止不动产物权的请求权)。这是对已经登记的物权的权利人 (在预购商品房转让的预告登记中，是将房屋建造人——开发企业视为权利人)行使其权利的一种限制。

在预告登记的有效期限内，未经预告登记权利人同意，原房屋权利人无法处分其房屋权利(处分不生物权效力)，因而，预告登记的效力和查封非常类似。在我国台湾地区的《土地登记规则》第136条(2009年7月6日修正)中，将预告登记和查封直接并列称为限制登记(“所称限制登记，谓限制登记名义人处分其土地权”、“前项限制登记，包括预告登记、查封”)。但登记机构受理查封并不发给证明，预告登记本来也可以不发证明，只是建设部在立法时考虑到让公众易于适应这一新的登记种类，同时也顾及登记机构的管理习惯，在《房屋登记办法》中明确：预告登记的相关事项在房屋登记簿上记载后，“由房屋登记机构发放登记证明”。因此，没有必要给每个共有人发一本《房屋预告登记证明》。
从房屋权属证书和登记证明的内容来看也是如此：新版的《房屋所有权证》有“共有情况”，而《房屋预告登记证明》则是“预告登记权利人”和“预告登记义务人”，并没有共有情况 (依法也不存在“共有情况”，因为并不是所有权登记)。建设部办公厅印发的《房屋权属证书、登记证明填写说明》中，明确了《房屋预告登记证明》中的“预告登记权利人”应填写“房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人”。因此，登记证明只能发一本，登记证明上也不应当注记“共有”字样。如果是两个或两个以上的共有人共同购买房屋并申请预告登记的，登记机构应按前述规定，在预告登记权利人一栏填写所有的“房屋买卖合同中的购房人”。