是否要由人民法院先解除查封，登记机构才能协助执行？

某县房管局询问：执行法院在我县查封了一处房产，我局也已经受理，但接下来又有几家法院来查封该房产，我局为之办理了轮候查封手续。最近，有一家轮候查封的法院把该房产拍卖 (因抵押权人要实现抵押权)，购买人要求办理过户手续，但我局并未为他办理，理由是查封法院的查封期限并未届满，也未解除查封。现该轮候查封法院向我局发来函件，要求我们立即为购买人办理过户手续，理由是根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》(法函[2007]100号)中“人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭”的规定，房屋已拍卖，查封的效力就消灭了。为此，就有了两个问题：

第一，轮候法院是否有权拍卖已被查封法院查封的房产?

第二，如何理解最高人民法院法函[2007] 100号文的规定?

金绍达：一、轮候查封并非查封，而是轮候查封登记(重复查封为我国法律所禁止，《民事诉讼法》第九十四条第四款规定：“财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结”)，在房屋被法院查封期间，未经查封法院同意，任何人不能要求对查封房屋进行处分。查封并不影响抵押权人实现抵押权，但当事人应当向实施查封的法院提出请求，而不是由轮候查封的法院直接来处理。

法函[2007]100号文关于“人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封……的效力消灭”这一表述中的“人民法院”，应是实施查封的法院，并不包括已办理轮候查封登记的法院。如果任由其他法院进行拍卖、变卖，执行法院的查封就变得没有效力了。所以，已办理轮候查封登记的法院无权拍卖已被查封法院查封的房产。

二、法函[2007]100号文提及了3个问题。

1．“人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始末产生查封、扣押、冻结的效力”。这是根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所作出的解释。因为查封法院对查封的房屋是全部处分的，排列在后的轮候查封自动失效，此时轮候查封登记也不再具有实际意义，且轮候查封并非查封。所以，在这种情况下，轮候查封登记从一开始就没有产生过“查封”的效力。

2．查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。这是指查封的房屋被法院执行后，查封的效力当然要消灭，如果拍卖、变卖中的买受人所买的房屋继续处于查封状态，就会影响买受人正常行使权利。

3．有权执行的法院将查封的房屋进行拍卖、变卖或抵债的，原查封的效力自然消灭，人民法院毋须先行解除查封，再让登记机构协助执行，登记机构可以直接按法院生效的法律文书办理转移登记。

从实际操作来看，如果让人民法院先解除查封，再由登记机构协助执行，反而会产生一些问题。主要是从法院解除查封到登记机构完成转移登记，中间还有一个或长或短的时间间隙。如果在这段时间间隙中有其他法院要求实施查封，或是轮候查封的法院要求按照最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条中关于“查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封”这一规定，将该房屋转为查封的，登记机构反而很难解释清楚。而直接按法院的法律文书办理转移登记，就消灭了这一时间间隙。