夫妻协议离婚后得到财产的一方如何申请转移登记？

某市房屋产权交易中心询问，我们在登记工作中遇到了这样一个问题。甲、乙于2010年10月在民政局办理了离婚手续，财产处理的约定是：按揭贷款的房屋产权归女方乙，由乙负责偿还房贷。 2011年1月，甲反悔，并起诉至法院，要求法院判令撤销与被告乙离婚协议中关于期房产权的约定。法院审理后判决驳回了甲的诉讼请求，并告知甲若不服判决可在判决书送达之日起15日内，向上一级人民法院上诉。2011年5月，乙持该法院已生效的判决书、离婚协议书来申请产权登记。在受理时的询问中，乙陈述这期间甲方已经死亡。登记机构的观点是：甲、乙离婚分割财产，法院判决该离婚分割财产的协议有效，即甲、乙双方签订的协议是物权变动的原因行为，仅具备债权效力。乙要想实现物权还必须完成登记，而此时甲已经死亡，无法到场申请。乙要想主张物权，应该向法院申请确权，或者由法院出裁定和协助执行通知，让登记机构协助执行，登记部门根据生效的法律丈书或者协助执行通知书再给予登记。但法院以甲已经死亡为由无法受理该案件，导致当事人不断上访。

问：作为登记机构如何受理?乙能否单方持法院判决书、离婚协议书、甲的死亡证明等申请转移登记?

金绍达：夫妻协议离婚后到登记机构办理房屋转移登记是常见业务，但这一起登记业务有些特殊性，我们可以作以下分析。

一、如离婚时买房人对该房屋还未进行登记，则双方是对债权的约定。这就可以由乙和卖方 (开发企业)共同申请。登记机构可以凭商品房预售合同、法院生效的判决书和离婚协议书直接受理(毋须收取甲的死亡证明)。没有必要让法院再出裁定和协助执行通知书。

二、如房屋已登记为男方或男、女双方共有，则按《房屋登记办法》规定，协议离婚处理房屋产权不属于单方申请的情形。而且，在2008年11月，住房和城乡建设部房地产市场监管司在“关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用〈房屋登记办法〉有关规定的请示》的复函”中规定：“根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请”。

在起草《房屋登记办法》时，没有将在民政局离婚协议中对夫妻间房产进行约定处理的列入单方申请的范围，其中一个重要原因就是这一协议有被撤销或改变的可能。但本案从实体上看，法院已认定了协议的合法性，乙完全可以凭此取得房屋所有权。但从另一方面来看，并不是协议真实、合法就可以单方申请，如经过公证的房屋转让合同也是真实、合法的，但仍然不能单方申请。《房屋登记办法》第12条有个兜底条款，但对这一情况仍不太适用。

为解决当事人的问题，如用保守而且安全的方法，可以让乙诉登记机构不作为，按本例中的情况，法院一般会判登记机构给予登记，那时就可以凭人民法院的判决书受理。

在本例中，因女方取得所有权的文书已由人民法院生效的法律文书确定为合法有效，其效力优于经过公证的文书，因此，在实体上不会有任何问题，且男方已经死亡，不可能再做到“离婚双方到场共同申请”。所以，我们可把这一情况和当地中级人民法院作一次沟通。一般来说，法院会和我们有一致的认识，这时我们可直接受理(把法院生效的判决书和甲已经死亡的证明也作为要件)。这样做，程序上虽有些瑕疵，但不会引起行政争议，并可以帮助当事人解决实际问题。

从另一个角度来看，经人民法院、仲裁委员会生效的法律文书所确认的以不动产物权为标的的债权文书，也可以考虑允许权利人单方申请，我们期望在今后的立法中能注意及此。[page]