按我国现行登记制度,不动产权利不登记不具有物权的效力。
如:我国《城市房地产管理法》第三十七条规定了:未依法登记领取权属证书的房地产“不得转让”;《担保法》第四十一条规定了:以房地产抵押的,“抵押合同自登记之日起生效”;《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定了:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权”的“合法凭证”。
但是,在某种特殊情况下,如当事人约定已签订的合同不再履行,或是因其他原因,当事人权衡利弊后,会向登记机关提出收回登记的申请。这种要求登记机关能否予以满足,要看这一登记的具体状况来确定。一般来说,应同时具备以下两个条件:
一是是否会因此而影响第三人的利益。如抵押人在签订抵押合同后,已和抵押权人共同提出了申请。而后,抵押人违背诚实信用的原则,要求收回登记申请的。此时,如果登记机关允许其单方面收回,则极有可能会损害抵押权人利益。但是,如果抵押人和抵押权人共同要求收回登记申请,应当允许。
对于抵押人要求收回登记申请的,登记机关虽然不宜允许其单方收回 (提出申请是双方,撤销申请也应当是双方),但由于相关的立法还并不十分明确,为慎重起见,在收到抵押人要求收回登记的书面申请后,应暂时中止登记程序,由当事人协商处理。
二是要看登记已进行到何种程序。如果在核准登记以前,双方当事人提出收回登记申请的,可以允许其收回登记申请;如果已经核准登记,即登记簿已记载这一权利状态,作为不动产物权已经公示,登记机关也不能随意撤销,因此,不能再允许其收回登记申请。如:《上海市房地产登记条例》第十二条规定:“申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容公示前,撤回登记申请”。
当事人收回登记申请,应当书面提出;在登记机关发还登记文件时,当事人应当交还收件收据。对当事人收回登记的书面申请,要归人档案以备查考(如可以归人该处房产登记档案)。