所租房屋已抵押，损失如何索赔？

【问题】

我于今年5月向当地房管所租赁了两间门面房,并签定了租赁协议，并请对方出示了房产证明（已加盖公章），自房屋协议签定之日起，我们对该房进行了装修，并已经开始营业，营业的第二天，有银行的找上门来，拿着房产证，说房子是房管所抵押给银行的，房管所无权租赁，我想请问律师，象这种情况，我们面临着再次搬迁，我们的经济损失该由谁负责！如果索赔的话，我可以得到那方面的经济损失的索赔（另：我是开网吧的，每天的费用，不管营业不营业，都是固定的）恳请各位能给予解答，在此非常感谢！

【解答】

1、银行只是有抵押权，并未拥有房屋的产权。抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。如果出租在抵押之前，租赁合同当然有效；租赁在抵押之后，抵押人并未丧失对抵押物的出租权，你们之间的出租合同也应有效。

2、银行已经因实现抵押权而对该房屋拥有了所有权，房管所也就无权出租该房屋。依据《合同法》第228条　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

3、你们可以解除与房管所的合同，拒付租金，要求其承担违约责任，赔偿范围是你们因对方违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。