近日广州各大银行纷纷收紧二套房贷的报道不断。市场颇为关注的是,二套房贷的收紧是否意味着楼市信贷宽松不再,带有一定投资保值性质的换房需求是否将面临抑制?记者采访发现,所谓的“二套房贷收紧”并非是银行刻意打压楼市需求,但是出于全年房贷额度计划等因素的考虑,银行方面的确提高了房贷门槛,二套房贷享受优惠确实比以前困难。
对于二套房贷收紧,中原地产认为目前仍是心理层面的影响较大,但一旦各大银行对二套房贷严格执行,势必对市场产生较大的影响。
二套房贷政策并未调整
市场出现二套房贷收紧的判断源于今年7月10日银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知。随后广州各大银行开始陆续出现二套房贷无法享受7折利率优惠的消息,但也有部分银行仍对优质客户提供优惠利率贷款。
就收紧二套房贷一事,银监会新闻发言人已表示“二套房贷政策没有调整”。银监会的政策是,对购买首套普通自住房和人均住房面积低于当地水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民优惠政策不变,但绝不可延伸适用。
上半年信贷井喷,银行纷纷争取优质的房贷客源,对于各种二套房贷均实行“放水”,因此出现了不少首付三成、利率7折的二套房贷。银监会7月份发文,正是对各商业银行重申已有的政策。
银行有意控制高房价风险
记者在调查中发现,各大商业银行在接受询问时的确声称对不符合优惠条件的二套房贷严格执行有关政策,但在个别银行网点依然可以予以变通。如记者近期曾对某银行工作人员表示,目前有一套住宅按揭尚未缴清,并希望申请二套房贷最优惠利率。该工作人员则向记者暗示,尽管目前二套房贷审批比较严格,但仍然有机会能争取到“最优惠的折扣”。
记者还获悉,近期有一位拥有两套物业的购房者刚于8月中旬在某银行分行申请到七折利率,他表示银行相关人士确实多次提醒目前二套房贷“风声很紧”,但同时也表示操作起来“问题不大”。有业内人士表示,是否收紧二套房贷还是取决于各银行的态度。
下半年房贷收紧是惯例
许多市场人士都把银行收紧二套房贷的原因归结于“银行放贷规模已开始紧缩”。据统计,上半年人民币各项贷款增加7.37万亿元,远远超出全年5万亿的初定目标。“广州各大银行基本上在上半年就完成了全年放贷任务的3/4,下半年会很自然地有所收缩,这种情况历年来都一样”,汇瀚按揭高级业务经理莫静表示。
对于这次“二套房贷收紧”风波,莫静认为普通买家不必过度担心。她告诉记者,在广州,买家一次性买若干套单位的情况本来就不多见,多次按揭的炒楼者也是极少数,收紧二套房贷的影响其实并不大。而且目前一些银行仍会视客户情况决定利率上浮或给予优惠。
据悉,目前仍有部分银行表示二套房贷可以享受优惠首付和利率。这部分银行公开表态严格按银监会要求执行二套房贷政策,不过,对于部分优质楼盘、优质客户,仍可视具体情况给予不同程度优惠,利率最多可下浮29%,而成数最低达三成。
银行若额度宽松仍有优惠
一家大型按揭公司负责人也向记者透露了另外一种拿到优惠利率的办法:各家银行还会根据其房贷额度的情况决定是否提供二套房贷优惠以及相应的优惠幅度。“比如目前建设银行的额度就很少了,农行就比较多,外界传言的小银行优惠多其实也未必,要看银行放贷意愿强不强”。
据介绍,其实部分中小银行对于银监会政策的执行,较大行反而更为严格。由于四大国有银行累计房贷量较大,还可以从还贷款中释放一部分作为新增贷款,但小银行本身的房贷客源就不多,可操作的空间反而更小,因此目前已有个别小银行全面取消二套房贷优惠,甚至对符合改善型购房条件的情况亦然。 [page]
该人士还透露,即便是同一银行旗下的不同分支机构对于二套房贷的态度也不同,“有的支行手头贷款额度高就比较愿意优惠放贷”,要想争取到优惠的二套房贷首付和利率可以多咨询几家银行的不同网点。
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算笔账
投资一套总价250万元、30年还贷期的房屋,等额本息还款法,如果执行首付2成、下浮30%优惠利率(4.158%)的二套房贷政策,则买家首付款为50万元,月供为9733元,累计支付利息150万元。而二套房贷政策收紧后,变成4成首付和1.1倍利息,首期款为100万元,月供为9510元,累计支付利息为192万元。买家多付了50万元首期款和42万元的利息成本。
