最实用房贷攻略 会买房不如会还贷

　　9月30日，国家出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(即“房贷新政”)，让准备贷款买房的财蜜心动不已。可是具体政策落实到每个人头上，我们需要做些什么呢?她理财就来告诉你如何判断自己是否属于“首套房”范围，能获得多少折扣的利率优惠，以及你可能会使用到的公积金贷款小技巧!

　　一、怎样认定首套房?

　　新政对此的认定方法可以用“认贷不认房”来概括，即如果你买过一套房但贷款已还清，再买房贷款利率根据首套房贷款利率执行，下限为基准利率0.7倍。

　　首套房如何认定?她理财整理了常见的几种情况：

　　1. 贷款买过一套房，但商贷已还完。

　　2. 首套房全款付清无贷款，申请贷款购买新房。

　　3. 夫妻二人，一方婚前有房无贷，另一方婚前有贷无房，婚后贷款买房。

　　4. 个人名下曾有两套商贷购房，均已还清贷款并出售，再次贷款买房(需提供两套房的出售证明)。

　　5. 个人名下有房，但当地房屋登记系统无从查询，再次买房也可按首套房算。

　　那么，什么情况下算“二套房”呢?

　　1. 贷款买过一套，商贷尚未还清，再次贷款买房。

　　2. 个人名下已有两套贷款购房，一套已还清，一套未还清，再次贷款买房，算二套房。

　　3. 夫妻二人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房，算二套房。

　　二、公积金贷款小贴士

　　1. 合理拉长贷款年限

　　公积金贷款有上限，对大部分人来说需要“商贷+公积金贷款”的组合贷款方式。商贷利率高于公积金贷款利率，所以还贷时应优先偿还商贷。按照这个思路，就应当拉长公积金贷款期限，缩短商贷利率。这样，在每期还款额差不多的情况下，就能使还款额中商贷所占的部分更大。

　　2. 小两口申请公积金贷款有诀窍

　　目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的，因此如夫妻二人年龄差距较大，则让年轻一方做主贷人，可拉长公积金贷款期限。

　　3. 买房前提前停止租房提取公积金

　　正在租房并且暂时没有买房打算的财蜜，可先使用公积金来分担房租压力，有买房打算后，算好时间提前停止提取公积金即可。公积金贷款额度有上限，在账户里留太多钱也不一定都能用上。这样租房与贷款结合的形式能更充分利用公积金。