土地已抵押，当事人申请房屋转移登记、登记机构可否办理?

《物权法》第一百八十二条作出了与《担保法》不完全相同的规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”因此，如果土地已抵押，房屋应当视为一并抵押，未经抵押权人同意，不得转让抵押的房产(受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外)。如果土地抵押时，房屋尚未建造，则转让时该房屋属于土地上新增的建筑物，虽不属于抵押财产，但《物权法》第二百条规定了“实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分”(原《担保法》规定是，“可以一并处分”)。即在抵押权行使时，该房屋应一并处分。也就是后建的房屋虽不属于抵押物，但应当一并处分，如房屋先行转让，必将难以一并处分。

《物权法》第一百四十七条规定了建筑物……转让时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分，房屋产权转移，建设用地使用权必将一并转移。《房屋登记办法》第八条也重申了“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。

因此，如果土地已经抵押，当事人申请该土地上所建房屋的转移登记，同样要取得抵押权人的同意。否则，登记机构不能为之办理。