房屋所有权人对房屋所占的土地是否也享有使用权？

咨询热线内容

两个月前，我与黄某签订合同，约定黄某将他所有的房屋（共八间，有两间倒塌）以20万元的价格转让给我。合同签订后，我们双方一同到房管局办理了过户手续，并按规定交纳了各种费用。

一个月前，黄某的小舅子刘某欲在倒塌的两间房屋处建房，我与之理论。但刘某辩称，买房不是买地，我只是取得房屋的所有权，并没有取得房屋所占地的使用权。还声称，他已经经过他姐姐与姐夫的同意，在倒塌房屋的宅基地上新建两间瓦房。我打电话询问黄某，黄某也说当初卖房时在合同中仅约定买卖房屋，根本没有涉及宅基地的问题，以此主张自己仍享有倒塌房屋处宅基地的使用权。

请问：我取得了房屋的所有权后，是否也就取得了房屋所占宅基地的使用权呢？我是否有权制止刘某建房？（咨询者：牛先生）

律师专线解答

牛先生，可以明确告诉您的是：您取得房屋的所有权时，已经实际取得了该房屋所占宅基地的使用权，您有权阻止刘某在您享有使用权的土地上建房。

房地产转让的基本特征是权属的转移。它要求房地产权属的全部转移，而不是房地产权属的分别转让。如果允许房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权分别转让，那么，势必产生取得房屋所有权的当事人并没有取得该房屋占用范围内土地使用权的情况，或者取得土地使用权的当事人并没有取得该土地范围内的房屋所有权的情况。这样，单独取得房屋所有权或单独取得土地使用权，都没有什么实际意义，且极易引发纠纷。因此，根据《城市房地产转让管理规定》第5条的规定，房地产转让时，房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。

可见，您与黄某既然已经就房屋转让达成了协议，并依法办理过户手续，您自然就取得了该房的所有权以及该房所占用范围内的土地使用权，您当然有权排除其他人在该土地上建房。黄某和刘某的说法没有法律根据，如果刘某一意孤行，强行建房，您可以向有关房管机关反映或直接向法院起诉，要求刘某承担相应的法律责任。

症结所在

本问题的症结在于咨询者对房屋的所有权必须与房屋所占用范围内的土地使用权一并转让的规定不清楚。

律师提醒与注意事项

☆不仅房屋转让要与土地使用权同时转让，用房地产设置抵押时，房地产的所有权及土地使用权也必须同时抵押，这是由房与地的特殊联系所决定的。无论是在房地产转让，还是在房地产抵押时，都必须知道“地随房走，房随地走”的原则。

法律链接

《城市房地产转让管理规定》（A12）第五条