受赠的房屋是否也要进行房产登记？

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不久前，相恋8年的男友张某提出与我分手，并许诺赠与我一套二居室的房子作为“分手补偿费”。我深知感情来不得半点勉强，虽于心不忍，但还是答应了张某的请求。之后，我便从原先租住的地方搬到了张某赠给我的房中居住。可没过多久，一年轻女子便找上门来，要求我搬出房子，并拿出署有她名字的房产证。事后我才得知，张某在将房子赠与我后，又与这个女人办理了房产过户手续。遇到这样的男人，我伤心欲绝，可我并不打算轻易地搬出房子，因为我手上有张某亲笔写的赠与协议，我和他都签过名。但年轻女子却说，房屋所有权的转让必须办理房产过户手续，否则房屋所有权不发生转移。

请问：受赠与的房屋也要办理房产登记吗？我究竟能否取得该两居室房屋的所有权？（咨询者：刘女士）

律师专线解答

刘女士，我们理解您此时此刻愤怒而痛苦的心情，但我们也不得不遗憾地告诉您：受赠与的房屋也必须办理房产登记，由于您与张某未办理房产过户手续，所以您不能取得房屋的所有权。

首先，应当肯定您与张某之间形成赠与合同关系。根据《合同法》第185条的规定，赠与合同就是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。据您所说，张某许诺将他的房屋赠送给您作为“分手补偿”，您对此也表示接受，并且你们双方还立下了书面协议，可见，您和张某之间存在赠与合同关系。

其次，在房屋未过户之前，张某可以将该赠与房屋卖与他人。您和张某之间的赠与合同一经成立，张某就应履行赠送房屋的义务。但是，由于该赠与是无偿的，出于公平考虑，根据《合同法》第186条第1款关于“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销”的规定，在您和张某之间的赠与合同成立后，在房屋所有权未转移之前，张某可以基于自己的意思而撤销该赠与，即要回赠与房屋。由于房屋赠与性质特殊，根据《城市房屋权属登记管理办法》第4条关于“国家实行房屋所有权登记发证制度”的规定，房屋所有权的转移以权属登记为依据，而不以实际交付为依据，即自双方在房产管理部门登记变更之日起，房屋的所有权随之转移。而根据您所述的情况来看，张某虽然将房屋赠与您，但你们并未办理合法的过户手续，该房屋的所有权仍然未转移。因此，张某仍然可以随时撤销你们之间的赠与，要回赠送给您的房屋。

综上所述，受赠与的房屋同样必须办理房产登记，张某将房屋赠送给您后，由于你们未及时办理房屋过户手续，故您不能主张取得该房屋的所有权。

症结所在

本问题的症结在于咨询者对受赠的房屋也必须办理房产登记才发生房屋所有权转移的规定不清楚。

律师提醒与注意事项

☆在房屋产权未过户之前，赠与人可以撤销赠与，收回房屋，但是假如在赠与之后及时办理房屋过户手续，将房屋所有权转移到自己的名下，赠与人将失去反悔的机会，如果由于办理房产登记手续暂时困难或不便，则可以进行房屋赠与公证，防止赠与人出尔反尔。

☆无偿取得房屋所有权有两种方式，即受赠和继承。不仅是受赠的房屋应办理房产过户登记，继承的房屋也应办理房产过户手续。继承人应当在所继承的房屋分割后90日内，持原房屋所有权证、遗产继承证明、分割单，以及继承人的身份证明，到房屋所在地的房管机关申请办理房屋所有权转移登记。

法律链接

《城市房屋权属登记管理办法》（A10）第四条

《中华人民共和国合同法》（A4）第一百八十五条、第一百八十六条