房屋产权过户登记效力

　　夏某与蔡某经中介介绍订立了房屋买卖合同，合同约定：“由夏某将其所有的一套房屋卖给蔡某，总价款为70万元，买方因先付定金5万元，若买方毁约，则卖方没收定金，若卖方毁约，则双倍返还定金。合同签订之日，蔡某即付定金。余款在一个月后办理产权过户手续时一次性付清。”一个月后，蔡某通知夏某要求办理过户手续，夏某拒绝，蔡某遂诉诸法院，要求夏某双倍返还定金十万元,蔡某认为该合同未办理产权过户登记手续无效，要求返还定金。

　　对本案的不同意见

　　对于本案有两种不同的意见，第一种观点认为双方订立的合同未经过产权过户登记无效，因此定金条款也无效，蔡某应返还定金给夏某;第二种观点认为双方订立的合同未经过产权过户登记，只是物权没有变更，并不影响债权效力，合同是合法有效的，夏某应双倍返还定金。

　　笔者的观点

　　笔者同意第二种观点，产权过户登记只是物权的变更行为，不应是债权是否有效的要件，持房屋买卖合同必需进行国家房地产管理部门的产权过户登记作为其生效要件，未经登记的房屋买卖合同无效观点者，混淆了债权和物权的概念，将两者混为一谈。实质上，产权过户登记只是债权在物权上的实际履行行为，是债务履行的要求。

　　认为产权过户登记是房屋买卖合同生效的必备要件观点的法律依据主要有，1983年《城市私有房屋管理条例》第九条第一款的规定：“买卖城市私有房屋，卖方必须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明到房屋所在地房管机关办理手续。”1994年《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”以及最高院的一些批复。从以上的这些法律和法律性文件来看，似乎可以得出：未经办理登记手续的房屋买卖合同无效，但这种观点即是与许多基本的民法理论相违背也与我国法律相冲突。下文详细分述：

　　一、房屋买卖合同是转移不动产所有权的合同，是民事法律行为的一种，对其效力的基本规定应符合《民法通则》第五十五条关于民事行为有效的要件，即(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或社会公共利益。只要符合一般法律行为成立要件应当认为该合同真实有效。

　　二、房屋买卖合同是买卖合同的一种，买卖合同是诺承合同，即当事人就买卖达成合意，买卖合同即成立，而不以标的物或者价款的现实交付为成立的要件，而产权过户登记不影响合同的效力判断，当然，并不是说房屋买卖合同有效必然导致物权的必然变动，房屋买卖合同有效只是一种债权行为，而物权的变更必需有以下两个条件同时成立：(1)双方当事人的变动物权的债权合同有效;(2)双方办理了房屋产权变更登记。两者缺一不可，如只有债权行为而无登记行为，根据物权公示原则，买受人是无法必然的取得不动产的所有权，其享有的权利也只是债权;如只有登记而无债权行为，则物权变更没有法律依据，登记成了无源之水，无本之木。

　　三、将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点，在学理上无法作出合理解释，难以自圆其说。产权过户登记行为发生，是以双方当事人签订了合法有效的房屋买卖合同为前提，买受人要求出卖人协助办理产权过户的请求权是基于房屋买卖合同而产生的。出卖人也是基于该买卖合同的有效性才有配合买受人办理产权过户的义务。如果买卖合同无效，而买受人却凭着这无效的合同要求出卖人配合过户，并要求房管部门办理产权变更登记，这从法理上和逻辑上都讲不通，只有在合同合法有效的前提下，买受人才能要求出卖人配合过户，才能向房管部门申请办理产权变更登记，从1983年的《城市私有房屋管理条例》第七条的规定看，办理城市私有房屋所有权变更登记手续时，须提交买卖合同。显然，有效的买卖合同是办理产权变更登记所必须的证件，而无效合同是不能作为产权登记证明的。如果未办理登记的房屋买卖合同无效，而产权变更登记要以有效的合同为基础，这样就陷入了一个无法解决的矛盾中。