房屋由公司支付租金,谁是真正的承租人?

　　网提示：

　　股东与出租人签定租赁合同，取得场地，用于注册公司在该地经营。后公司成立，租金由公司承担，发票开给公司。后欠付，应由公司还是股东承担责任?

　　法院审理中，应用了一个法学理论上的概念，“并存的债务承担”，认为从本案实际情况可判定公司作为房屋的实际使用人与出租人达成了加入债务的契约，在之后的庭审中亦表示无论股东是否承担责任，均愿意共同承担责任，故公司与作为租赁合同承租人的股东构成并存的债务承担关系。应当承担连带责任。

　　另外，本案法官认为，已生效判决书的既判力是相对的：“前一民事判决对后一民事诉讼的预决效力是有条件的，这就是一般情况下，前后两个诉讼的当事人应相同，或者说后一诉讼的当事人参加过前一诉讼。附加这一限制性条件非常必要，否则可能导致极其不合理的结果”。这一观点很有价值，可在大量的诉讼中广泛引用。

　　案例

　　房屋实际使用人与承租人构成并存的债务承担──上海兆城精某房地产经纪有限公司诉钱某华等房屋租赁合同纠纷上诉案

　　【案例要旨】

　　在审判实践中，租赁合同的签约人即承租人一方和房屋实际使用人不一致的现象屡见不鲜，如何认定相关人的责任承担，各法院存在处理结果不一的情况，给租赁案件的统一执法带来了一定的影响。本案涉及的问题主要包括：签约的承租人是否仍应承担支付租金的义务;房屋使用人与承租人是否构成并存的债务承担等。本案的审理对准确理解合同相对性原则、既判力相对性原则、正确认定承租人与实际使用人的责任作了相应的探索。

　　【案情简介】

　　上诉人(原审原告)上海兆城精某房地产经纪有限公司(以下简称兆城精某公司)

　　被上诉人(原审被告)钱某华

　　被上诉人(原审被告)朱某平

　　被上诉人(原审被告)姚某孝

　　被上诉人(原审被告)上海神某餐饮有限公司(以下简称神某公司)

　　兆城精某公司与钱某华、朱某平、姚某孝于2006年10月28日签订了《房屋租赁合同》，约定兆城精某公司将本市长宁区天山西路某号房屋出租给钱某华、朱某平、姚某孝用于餐饮经营;租赁期限为2006年10月28日至2014年10月27日;月租金为125,691元(人民币，下同);双方还对房屋面积、违约责任等作了约定。当日，双方还签订了《补充协议》一份，对下调租金作了约定。签约后，钱某华、朱某平、姚某孝作为承租人向兆城精某公司支付了保证金150,000元。据神某公司《企业法人营业执照》记载，该公司成立于2007年4月19日，住所地址为本市长宁区天山西路某号，法定代表人为钱某华。兆城精某公司曾于2007年4月18日向神某公司开具了租金的发票，该发票记载：客户为神某公司，摘要为4月租金，金额为99,754.50元。此后，神某公司向兆城精某公司要求减免租金，兆城精某公司则表示不予减免租金及物业管理费。2007年10月18日，兆城精某公司向钱某华、朱某平、姚某孝发出《租金催缴函》，催讨租金。2008年1月3日，兆城精某公司与神某公司签订《避风塘欠缴租金支付协议》，该协议所列甲方为兆城精某公司，乙方为钱某华、朱某平、姚某孝，在乙方落款处加盖了神某公司的印章。2008年3月26日，兆城精某公司发出律师函称：“第一、贵公司应在收到本律师函之日起三日内向兆城公司支付拖欠的租金1,061,922元……第二、若神某公司在上述期限内未将所欠款项支付到位，兆城精某公司届时将会以明示通知方式宣告解除双方租赁合同，由此产生的经济和法律责任均由贵方承担;……”。2008年4月30日，各相关方签署了《房屋交接书》。该交接书甲方落款处有兆城精某公司的印章印文，乙方落款处有神某公司的印章和钱某华的签名，以及“朱某平(代)”和“姚某孝(代)”的署名。2008年5月15日，神某公司搬离了涉讼的租赁房屋。

　　后兆城精某公司向法院提起诉讼,请求判令钱某华、朱某平、姚某孝支付欠租1,250,459元，支付上述欠付租金的滞纳金413,790.59元，判令钱某华、朱某平、姚某孝协助办理注销或变更以租赁房屋为住所的证照。审理中，兆城精某公司表示，其要求钱某华、朱某平、姚某孝、神某公司共同承担涉讼租赁合同范围的债务。

　　在神某公司作为当事人的另一诉讼中，兆城精某公司曾于2008年3月6日出具《证明》称：“馥邦中环广场(上海天山西路某号含A17-A19)，系神某公司承租，从2006年12月20日至2014年12月19日”。

　　【审判结论】

　　一审判决：一、神某公司支付房屋租金1,244,473元;二、神某公司支付迟延交付租金的滞纳金413,790.59元;三、驳回兆城精某公司的其余诉讼请求。

　　二审判决：一、某持原审民事判决主文第三项;二、变更原审判决主文第一项为：钱某华、朱某平、姚某孝、神某公司支付房屋租金1,244,473元;三、变更原审民事判决主文第二项为：钱某华、朱某平、姚某孝、神某公司支付迟延交付租金的滞纳金413,790.59元;四、兆城精某公司在钱某华、朱某平、姚某孝、神某公司履行完毕前述二、三项义务之日，返还钱某华、朱某平、姚某孝保证金150,000元。

　　【评析意见】

　　一、签约的承租人应承担支付租金的义务

　　商业用房租赁合同中，承租人租赁房屋的目的多用于经营或办公，并且，我国《民法通则》规定成立法人需有自己的场所，实践中办理营业执照等均需出示经营场地的证明。因此，签订租赁合同与注册开设公司在时间节点上的不同点，导致大量以经营为目的的租赁合同中签约的承租人多为自然人，如公司法定代表人或股东，具体表现形式有以下三种：1、合同中列明承租方为自然人，同时约定公司成立后由公司承担承租人的权利义务;2、合同中列明承租方为自然人，同时约定房屋用于某类行业的经营;3、合同中仅列明承租方为自然人，房屋实际由之后成立的公司使用。

　　就上述第一种情形，实践中并无太大争议，即适用《合同法》第八十八条关于权利义务概括转移的规定确定义务承担者。我们认为，此种处理方式符合合同自由原则，反映了市场经济的本质要求。即当事人可以依照自己的意愿订立合同，决定相互间的权利义务关系。对于后两种情形，实践中分歧较大，观点一认为租赁合同虽以个人名义签订，但一旦公司成立，并实际使用房屋后，个人行为所产生的法律后果自然归属于公司，尤其是约定房屋用途的情形下，善意的出租人有理由相信承租人的签约行为即是公司的行为，个人无需承担承租人的义务。观点二认为依据恪守合同原则，签约个人仍需承担支付租金的义务。我们认为，第二种观点遵循了合同的相对性原则，符合法理。合同相对性原则是合同制度的奠基石，贯穿于合同设立、变更、移转、消灭的整个过程，也是债权区别于物权的重要标准。合同相对性包括主体的相对性、内容的相对性、责任的相对性。其中责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人之间，即合同关系的当事人之间发生。而且，第二种处理方式虽存在可能加重自然人作为公司发起人的签约责任及因自然人再度向公司主张权利而引发后续诉讼等弊端，但对于出租人的债权的保护相对较为周到，比如本案中，神某公司欠缺清偿能力时，排除签约人的责任，对于享有债权的善意的出租人而言，有失公允。