房屋租赁合同中需注意的法律事项

　　租房对于很多人来说并不陌生，随着城市人口的不断增加及更多的外来人口进入城市，加之最近随着城中村改造的进行，城中村村民的原有房屋被拆除，无论其选择的是原地回迁或是资金补偿都需要暂时离开之前的住所，因此在目前的房屋租赁中又多了不少城中村的拆迁户，这些人从原来的房东变成了租房客的心理落差不言而喻，但现实的问题还是要解决，出租人也面临着很多顾虑，就此笔者对房屋租赁时租赁双方应当注意的法律事项作出一些提醒，并提出相应的建议以供参考。

　　就房屋租赁合同本身而言，合同是双方真实意思表达的体现，是双方基于平等地位自愿签订的。根据合同的这些基本特性来看租赁合同，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可以看出合同的关键在于承租人怎样使用租赁物，出租人怎样收取租金。

　　要想减少租赁过程中产生的纠纷就应当对租赁合同内容详细约定：

　　第一，房屋的地址。详细的约定地址是租赁合同所必备的条款，没有约定地址好比找不到娘的孩子一样，无法主张租赁双方各自的权利。

　　第二，租赁房屋的面积。尤其是对于只租赁房屋中的一间或其中几间的租赁，这样的情况在学生租客中尤为常见，那么对于实际占用了多少房间或多少面积就应当约定的尽量详细明确，以免在划分界限或支付租金上引起争端。

　　第三，房屋的用途。这是经常会被忽视的条款，目前有不少租客把民用住房用作办公室、服装店、美容美发店、仓库等各种形式的非住宅用途，对于这些并不违法的使用方式，带来的许多法律问题是租赁双方未在事前约定造成的，以至于发生纠纷后不能妥善解决。因此笔者建议对租赁房屋的用途进行事先说明，此外还需要对其他与房屋用途有关的条款进行约定。例如，采取上述各种形式的租赁都很有可能对房屋进行装修，而这些装修很有可能对房屋的造成一定程度上的改变，由此应约定装修需征得出租人的同意，装修所产生的侵权责任由谁来负担，装修是否会改变房屋结构，租赁期限届满或解除合同后装修是否需要拆除，出租人要求保留装修的是否可以用装修折抵房租等内容。

　　第四，租赁期限。一般的房屋租赁合同租赁期限不会太长，一是因租赁关系的不稳定性，二是租赁双方对租金涨跌不确定性。但是笔者在一些场地租赁合同上还是可以看到超过20年租赁期限的合同，因此需要提醒各位出租人和承租人，我国现行法律规定租赁合同的期限是不得超过20年的，对于超过20年的部分会被认定为无效。反之，租赁期限过短也应当认真对待，对于6个月以上的租赁合同法律规定应当采用书面方式进行约定，否则视为不定期租赁合同，那么承租人可以随时解除租赁关系，由此可能造成收取租金或租赁双方主张其他权利等方面的困难。

　　第五，租金的支付方式及租赁期间的维修条款。租金的支付方式上应当根据各自的实际情况进行约定，因为对于拖欠租金情况，出租人可以根据合同约定或法律规定向承租人进行催告或给予宽限期，在催告或给予宽限期过后仍然没有支付租金的，出租人可以单方解除合同，因此承租人在订立该条款时应当根据自己自身情况进行约定，如每月几号支付租金、逾期支付租金的宽限期、不能支付租金时的担保等条款，以免造成违约无家可归的后果。

　　对于租赁期间的维修条款，法律规定出租人具有维修租赁物的义务，出租人若在合理期限内没有维修，由承租人自行维修租赁物的费用可以向出租人主张或从租金中抵扣。但不是所有的租赁合同都是这种形式，例如对于承租人利用房屋经营的情况就可以在合同中约定该义务由承租人负担。

　　第六，转租。是否可以转租应当根据承租人的情况具体分析，如在合同中明确约定不可以转租，承租人再转租时，出租人可以解除合同。

　　除以上条款外，法律从实现保护社会关系和经济秩序稳定的角度出发赋予了承租人两个根本性的权利，即买卖不破租赁和承租人的优先购买权。买卖不破租赁是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人的优先购买权是指出租人在出卖租赁房屋时，由义务在出卖之前告知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。这两条规定也在很大程度上保护了承租人有个稳定的居住环境，由于篇幅有限，在此不展开详细论述。

　　总之，上述内容仅仅是对于租赁合同本身提出需要注意的事项，在租赁过程中对于标的物房屋来说，还是应当多具体了解，例如看出租人是否有权出租，房屋是否为查封冻结的财产、房屋是否即将被拆迁等情况。在遇到相关租赁事宜时，应当耐心细致的签订合同并对租赁房屋进行详细的了解以免引起不必要的纠纷。