未经登记的租赁合同,是否适用“买卖不破租赁”规则?

　　上海师网提示：

　　“买卖不破租赁”是一条传统规则， 创建该规则的初始目的是为了保障社会弱势群体的基本居住权利。

　　在商事领域，承租人租赁房屋的目的不是居住而是经营，在承租关系中其居住权利不需要保障。因此，这个规则在现代法制中逐渐有所弱化。按照上海市相关规定，未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但卖受人明知或应当知道承租人的存在时，这一规则仍然适用。

　　杨某明、杜某妹诉杨某春、黄某所有权相关权利纠纷案——“买卖不破租赁”的适用

　　【简要提示】“买卖不破租赁”作为传统民法上的一项重要制度，一直为我国立法和司法实践所奉行。但随着时代发展，买受人的利益日趋为法律所关注，“买卖不破租赁”原则已经有所缓和。“买卖不破租赁”的适用条件可以归结为买受人明知租赁事实或买受人被推定知晓租赁事实。

　　【主审法官】程某勇 【案例撰写人】程某勇 杨某感

　　一、基本案情

　　原告：杨某明、杜某妹

　　被告：杨某春、黄某

　　2007年3月28日，被告杨某春与被告黄某签订了两份房屋租赁协议，该两份协议均约定，被告杨某春将本市季景路163号面积34平方米的自有房屋出租给被告黄某开设上海迷妮时装店，租赁期限为五年，自2007年4月1日至2012年3月31日止。其中一份协议约定房屋租金为年租金壹万元，先付后租，一年一次付清，另一份协议约定房屋租金为年租金伍万元，每半年支付一次。同日，被告黄某向季景路163号店铺原承租人徐峰支付了门面转让费叁万元及退还的房屋租金。后被告黄某持上述年租金为壹万元的房屋租赁协议到工商管理部门办理了营业登记。同年6月11日，被告杨某春向被告黄某出具收条，写明收到MINI精品店支付的房租50,000元，迄今为止MINI精品店房租已支付到2008年12月31日。2007年8月22日，被告杨某春与其子杨浩同原告杨某明、杜某妹签订《上海市房地产买卖合同》，将系争的季景路163号店铺出售给原告杨某明、杜某妹。法院另外查明，原告在购买系争的季景路163号店铺前，曾到该店铺实地进行查看，并知晓该店铺正经营着迷妮服装店。同年10月26日，原告杨某明、杜某妹通过房管部门取得了季景路163号店铺的房地产权证。现在两原告以自己是该店铺所有权人为由，要求两被告迁出该系争的店铺，从而引发诉讼。

　　原告认为，自己取得了系争房屋的所有权，虽然其在购房前知道该系争店铺正在经营迷妮服装店，但其并不知晓该店铺是由被告杨某春租赁给被告黄某使用的。现在房屋已经过户到原告名下，但被告杨某春却迟迟未能将房屋实际交付原告，被告黄某也没有迁出该店铺，这已经侵害了原告对房屋的所有权，故诉至法院，要求判令1、两被告搬离系争房屋;2、两被告支付2007年10月26日起到被告搬离之日止的店铺使用费。

　　被告杨某春辩称：两原告购买店铺之前就知道该店铺租给了被告黄某，自己共收到被告黄某从2007年4月开始支付的租金共65000元，每月按5000元标准计算，已经把剩余的25000元租金以借条形式给了原告。现在自己并未实际占有使用该系争店铺，因此不同意原告的诉请。

　　被告黄某辩称：自己在房屋买卖之前就已经租赁该系争店铺，且两原告也知道自己和被告杨某春之间存在店铺租赁关系，自己已经支付给被告杨某春从2007年4月1日至2008年12月31日止的所有租金87000元。自己没有侵权行为，对店铺的占有使用是合法的，不同意原告的诉讼请求。

　　二、法院的认定和判决

　　法院经审理后认为，本案原、被告之间争议的焦点主要有两个：第一，两原告在购买系争的店铺时是否知道或应当知道被告杨某春已将该系争店铺出租给被告黄某的事实，被告黄某作为该系争店铺的承租人能否适用“买卖不破租赁”的法律规定;第二，被告杨某春与被告黄某之间的租赁关系中的租金数额究竟是每月5000元，还是每年50000元。

　　针对第一个争议焦点，法院认为，根据我国《合同法》的有关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。而未经备案登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求继续履行租赁合同，但有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。在本案中，两原告在购买系争店铺前，曾到该店铺进行过实地查看，并知道该店铺当时正在经营迷妮服装店。按一般常理，原告应当向被告杨某春了解相应情况。现原告辩称当时不知晓服装店的租赁性质和租赁关系的存在，违背了善意购房人的注意义务，也有悖于常理。况且被告杨某春坚称出售时已告知原告租赁事实，被告黄某也表示原告买房前就已知道店铺出租事实。因此可以认定两原告在购房时就已知道、也应当知道该店铺出租给被告黄某的事实。据此，被告黄某作为系争店铺的承租人，虽然其与被告杨某春的租赁合同未经备案登记，但合同效力并不因该店铺的转让而受到影响。由于被告黄某已支付被告杨某春租金至2008年12月31日止，被告黄某并非非法占有使用该系争店铺，而被告杨某春也未实际占用系争店铺，故对于两原告要求被告搬离该系争店铺、支付店铺使用费的诉讼请求，法院不予支持。

　　对于第二个争议焦点，本院认为，被告杨某春与被告黄某之间签订年租金10000元的租赁协议，两被告均确认系当时为办理营业执照有意写低租金数额，双方实际并非按该协议约定的租金履行，因此对该协议约定的租金效力不予确认。被告杨某春并未提供月租金为5000元的相关证据，而且其收到的被告黄某租金总额65000元与租金缴纳期限来看，也不是按每月5000元标准收取，因此，对其辩称租金数额为每月5000元的主张不予认可。被告黄某所提供的向系争店铺原承租人退还四个月租金17000元的收条、被告杨某春收取50000原租金至2008年12月31日止的收条与被告黄某所述每年为5000元的主张能相互吻合，且与年租金为50000元的房屋租赁协议也相印证，因此，法院认定被告黄某与被告杨某春之间租赁协议的租金数额为每年50000元。

　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，法院判决原告的诉讼请求不予支持。

　　判决后，原告杨某明、杜某妹在法定期限内提起上诉。二审中上诉人撤回起诉，一审判决已经发生法律效力。

　　三、对本案的研究和解析

　　本案产生于近年来日益发展的商业租赁市场，商业租赁活动已经构成了租赁市场的重要组成部分。案件的焦点问题自然是对“买卖不破租赁”原则的适用，围绕这一原则，还有很多值得进一步研究和探讨的问题。