合同应登记 避免房屋租赁合同纠纷
根据《上海市房屋租赁条例》第十五条规定，房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。如果房东与房客的租赁合同未经登记备案，房东因利益驱动而与他人签订租赁或转让合同，并办理了登记备案手续，新房东(房客)就有权要求老房客搬走。
相关案例
2004年底，宋小姐来到上海工作，通过某房产中介公司租下了一套单位附近的房屋。在房屋租赁合同中，宋小姐与房东约定租期一年，同时规定了责任条款。在整个租房的过程中，房东完全委托中介进行，并没有与宋小姐见过面。今年5月，房东在没有告之宋小姐的情况将房屋转让，新房东要求入住，使得宋小姐措手不及。
宋小姐想问原来的房东违约了没有?在当初的房屋租赁合同中约定，“若甲、乙双方一方终止协议，则向对方赔一个月的房租。”请问现在原来的房东的行为是不是属于终止协议?能不能继续住下去?能不能要求原来房东赔偿? 另外，宋小姐和原来的房东没有见过面，一切都是通过中介公司操作的，中介公司的行为是不是也存在违约? 律师看法
就上述问题，原房东已明显的违约，中介公司作为原房东的被委托人也要负连带的违约责任。
依照我国《合同法》中“有约从约”的规定，宋小姐完全可以依照租赁合同中的责任条款向房东和中介公司提出赔偿要求。但宋小姐已不可能继续居住。根据《上海市房屋租赁条例》第十五条规定，房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。如果房东与房客的租赁合同未经登记备案，房东因利益驱动而与他人签订租赁或转让合同，并办理了登记备案手续，新房东(房客)就有权要求老房客搬走。
尽管未经登记的租赁合同也是有效的，宋小姐可按照合同要求房东承担责任，但这无疑会增加不少麻烦。更为重要的是，在同等的租金下，宋小姐未必再能找到同样的房子，事实上是受到了损失。所以，房客为了维护自己的合法权益，在签订租赁合同后，应尽快持租赁合同及个人身份证件等材料到房屋所在地的区、县房地产交易中心办理登记备案。
因房屋租赁合同的解除而发生的纠纷也比较多。处理此类纠纷时，应注意：
1.当事人有约定的，从其约定;没有约定的，则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同，否则，将构成违约。
2.合同的解除，并非因符合解除条件而当然发生，而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权，其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就，而当然发生合同消灭的效力。行使解除权，根据《合同法》第九十六条规定，应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使，因为起诉本身可以视为一种通知。
3.要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同;在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。
