房屋租赁合同常见问题

未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?这时房屋租赁合同常见问题之一。房屋租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对房屋租赁物是否享有所有权、处分权，不是房屋租赁合同必须考虑的内容。承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人?

　　1、未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?

　　在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。

　　房屋租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对房屋租赁物是否享有所有权、处分权，不是房屋租赁合同必须考虑的内容。房屋租赁合同的内容是出租人将房屋租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对房屋租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对房屋租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原房屋租赁合同，而非宣告转租合同无效。

　　2、承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人?

　　一种观点认为承租人与次承租人的关系，与出租人与承租人的关系是两个法律关系，不应当在一个案件中审理;另一种观点认为应当追加出租人为第三人，或通知出租人对房屋租赁合同是否解除作出意思表示，然后决定本案的审理。我们认为，承租人与次承租人之间的房屋租赁纠纷与前一房屋租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件的审理。所以，不需要追加出租人为第三人或通知承租人。但是，承租人有证据证明出租人已通知解除房屋租赁合同的，在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑;或出租人已另案诉讼要求与承租人解除房屋租赁合同的，应当等待另案的处理结果。

　　3、因原房屋租赁合同解除而产生的纠纷，是否应追加次承租人为当事人?对次承租人向承租入主张解除合同并要求赔偿装修等添附损失的，是否要追加原出租人为案件的当事人?

　　因原房屋租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的，属于合同当事人之间的纠纷，一般无须追加出租人为案件的第三人。