租房合同约定一方免责是否有效

　　一、租房合同约定一方免责是否有效

　　要先认定，认定后才能确定是否有效，认定方法如下：

　　1、确认免责条款的效力，如同确认其它民事法律行为一样，必须具备一定的法律要件。

　　一般情况下，只要经当事人协商确定的免责条款，不违及社会公共利益，法律是承认免责条款的效力的，否则就没有合同自由可言了。确认免责条款有效，应具备的法律要件：

　　2、必须符合社会公共利益要求。

　　合同中免责条款的订立，必须要保障公民及亲友的生命健康、名誉、荣誉、财产等免受损害，必须维护国家、集体或第三人的合法权益和利益，否则无效。

　　3、必须合理分配双方当事人之间的权益与风险。

　　合理分配双方当事人之间的权益与风险是免责条款的主要功能，也是其合理性因素之所在。司法实践中，大多免责条款是在既有的价格、保险等机制的背景下合理分配风险的措施，是维护企业的合理化经营、平衡条款使用人、相对人乃至第三人之间利益关系的手段，它不是对国家强制性的否定，也不是对法律的谴责和否定违约以及侵权态度的藐视。

　　二、房屋租赁合同违约金的确定

　　违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

　　发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金；如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

　　《民法典》第五百零六条【免责条款效力】合同中的下列免责条款无效：

　　造成对方人身损害的；

　　因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

　　三、房屋租赁合同不得超过几年

　　房屋房屋后签订租赁合同的，房屋租赁的期限不得超过20年，超过20年的，超出部分无效。

　　《中华人民共和国民法典》第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　第七百零七条 【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

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