工业厂房买卖需要注意什么

　　一、工业厂房买卖需要注意什么？

　　购买工业厂房需要注意以下事项：

　　1.购买厂房和购买其他房屋最大的区别是要最要留意土地使用权是不是按国家规定合法的取得了土地使用证 取得方式是行政划拨还是出让划拨的要补交土地出让金(不同地段补交不同)。 一定要看土地使用证和房屋产权证原件 。

　　2.慎重选择周边有居民区的厂房，由于早期城市规划问题，有的厂区位于居民区附近，容易发生法律纠纷。从经验来看，居民对于生产性企业对于居住环境的影响的容忍度很低，厂房或者厂区周边的居民区往往成为发生投诉、相邻关系诉讼的隐患，一旦发生纠纷，往往容易升级成为群体性时间，直接影响企业的正常经营。

　　3.了解和实地核实厂区的道路通行和周边交通状况，客观测评车程等影响企业运输成本的指标。“宏观”的交通因素包括：房源的地理位置、坐落，周边的道路情况，距离交通主干道、高速公路、城市快速路的距离。道路对通行车辆高度和地面承重的要求。“微观”交通因素包括：厂区内部的道路情况、厂房与道路的接合部的道路情况，是否能够通行大型车辆。

　　4.首先要确定房屋的所有权是谁的，要查验对方的《身份证》和《房屋所有权证》（最好还有《土地使用权证》），必须是原件。

　　5.了解房屋产权和土地使用权是否受到限制，如是否抵押（《房屋所有权证》和《土地使用权证》会有他项权利记载），是否查封，是否被行政机关或者司法机关限制等，如果抵押，抵押权人是否有同意出售的书面意见。

　　6.是否为出租房，如果出租，租赁人是否放弃了优先购买权。

　　7.是否有房屋共有人，如果有，共有人是否放弃了优先购买权。

　　二、工业厂房的购买流程

　　工业厂房买卖转让过户的流程如下所述（土地性质：出让）：

　　厂房买卖过户环节一：到财政契税征收部门提供所需的资料

　　1、厂房买卖双方营业执照复印件、章程、股东会决议、法人、董事身份证复印件，卖方自建的相关原始资料（如建筑安装发票等）

　　2、厂房买卖双方协议（有地税部门开具的房产买卖发票的一起提供）

　　3、房产交易评估中价机构出具的该宗资产整体评估价格（不一定要求）

　　契税征收依据：

　　1、厂房买卖双方协议价（或发票价）不低于契税征收部门内定的该地块最低计税价格时，直接根据协议价计征契税，发给契税证。

　　2、协议价低于契税征收部门内定的该地块最低计税价格时，要求提供房产交易评估中价机构出具的该宗资产整体评估价格，最后以不低于契税征收部门内定的该地块最低计税价格的该宗资产整体评估价格计征契税，发给契税证。

　　厂房买卖过户环节二：到建设房屋交易部门提供所需的资料

　　1、厂房买卖双方营业执照复印件、章程、股东会决议、法人、董事身份证复印件

　　2、厂房买卖双方协议

　　3、契税证

　　4、房屋交易部门提供要求填列的其他表格。

　　该环节办理房产证过户手续，仅收取房产过户手续费、工本费。

　　厂房买卖过户环节三：到国土部门提供所需的资料

　　1、厂房买卖双方营业执照复印件、章程、股东会决议、法人、董事身份证复印件

　　2、厂房买卖双方协议

　　3、契税证

　　4、已过户到买方的房产证

　　5、国土部门提供要求填列的其他表格

　　该环节办理土地证过户手续，仅收取过户手续费、工本费。以一百万元的转让价格为例，仅收取1200元过户手续费。

　　上述三环节中，除契税征收部门有可能要求提供房产评估报告外，后面的建设房屋交易和国土部门都不要求提供房产评估报告。

　　三、工业厂房的交易费用

　　个人购买存量厂房（房产）需支付的费用主要包括：房产评估：评估价的0.25%－0.5%；贷款保险：贷款额的0.03%贷款保险费，贷款金额×每万元借款保险费率×保险期限（保险费率0.557%－1%）；图纸费：按实际购买费用；手续费：总价的0.08%。

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