所租房屋被卖 租客享有知情权

　　所租房屋被卖 租赁者应知情

　　优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

　　泰州丁某问：

　　1996年张某将一套房屋出租给我居住，租期为10年，每年租金为2万元，年底支付。2000年12月，张某去世，没有留下遗嘱，此房屋依法由其三个儿子继承。2001年10月5日张某的大儿子将此房屋卖给了李某，价款为人民币30万元，二人签订了合同，一并到房产部门办理了房屋过户手续。同年11月1日，张某大儿子告知我其已将房屋卖给了李某的事实，并要求我搬出房屋。我不同意，要求继续租赁，或者买下该房屋。张某的其他两个儿子知道此事后，也提出异议，遂起纠纷。请问这起纠纷依法该如何处理?

　　丁某你好：

　　本案涉及的是房屋所有权发生变化对承租人的影响，以及承租人对房屋的知情权、优先购买权问题。

　　首先，《合同法》第229条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以，虽然张某去世后，其三个儿子作为法定继承人依法继承了该房屋，即该房屋的所有权发生了变化，但这并不影响你与张某签订的租赁合同的效力，你仍然可以按原租赁合同约定的期限和条件继续承租该房屋，张某的儿子无权要求你搬出房屋。

　　其次，张某大儿子的行为侵犯了你的知情权及对房屋的优先购买权。《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。撇开张某的大儿子是否有权出卖该房屋不谈，其在事先未征求你任何意见的情况下，即将该房屋出售给第三人李某，显然侵犯了你的知情权及优先购买权。对此，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条也有相应的规定。 此外，由于张某的三个儿子在继承以后，没有对该房屋进行分割，故该房屋应归三人共有，张某的大儿子在未征求其他两位共有人任何意见的情况下，也无权单独处分该房屋。

　　相关法律解释

　　最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)

　　第二十一条规定　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　第二十四条规定　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　(一)房屋共有人行使优先购买权的;

　　(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

　　(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

　　(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。(参考《物权法》108条。

　　中华人民共和国物权法

　　第九章　所有权取得的特别规定

　　第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

　　(二)以合理的价格转让;

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

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